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Acquérir un bien

Investir dans l’immobilier commercial

Vous êtes à la recherche de nouvelles pistes d’investissement dans l’immobilier ?

Les murs de commerces à Paris et dans toute la France offrent de biens meilleurs rendements que l’investissement locatif résidentiel (l’encadrement des loyers, la fin du Scellier, l’augmentation des prélèvements sur les plus-values…). Les propriétaires d' immobilier d'habitation cherchent de nouvelles pistes d’investissements, d’autant que les rendements locatifs plafonnent autour des 3 %.

Acheter des murs de boutiques reste l’un des placements les plus intéressants, avec un rendement allant de 5 à 10%.

FLAGSHIP propose différents types d’investissements

Si, lorsque l’on parle d’immobilier, investir dans un appartement reste l’idée première, lorsque l’on commence à aspirer à se constituer un patrimoine ou bien un complément de revenu, d’autres pistes d’investissement existent et elles ne sont pas réservées qu'aux investisseurs aguerris. Investir dans l’immobilier commercial ou dans l’immobilier d’entreprise peut parfois entraîner à tort quelques réticences, s'agissant d’un secteur assez méconnu du particulier. L'avantage d'investir dans l'immobilier commercial plutôt que dans l'habitation est la garantie d'une meilleure rentabilité, des risques d’impayés amoindris, la possibilité de répercuter plus de charges sur le locataire....
Le placement est par conséquent intéressant, à la condition d'être bien conseillé, et nous ne pouvons que vous conseiller de vous tourner vers un spécialiste : nous sommes à votre disposition pour en parler.

La rentabilité des murs commerciaux

En règle générale, la rentabilité lors de l’achat de murs commerciaux est bien meilleure que celle de l’immobilier d’habitation.
Plafonnée à 3 % pour les appartements loués, la rentabilité peut atteindre 7 à 8 % pour des locaux commerciaux dans un même secteur géographique.
Les rentabilités étant très attrayantes, faites attention aux vendeurs mal attentionnées, et prenez systématiquement conseil auprès de votre conseiller dédié, pour bien comprendre les risques encourus.
 

Sécurité et stabilité locative

S’il demeure complexe d’expulser un locataire dans le cas de l’immobilier résidentiel en cas de défaut de paiement des loyers, ce n’est pas le cas pour l’immobilier commercial.
Partie intégrante du fonds de commerce, le bail et son non-respect, par un défaut de paiement du loyer par exemple, fera inévitablement baisser la valeur de ce fonds de commerce. De ce fait, une défaillance à ce niveau pourrait bien mener le locataire à une situation de redressement voire à la liquidation judiciaire.
Les garanties à la signature d'un bail 3/6/9 fournit par le locataire sont primordiales, pour garantir une sécurité à votre investissement. Elles peuvent consister en une caution solidaire, une garantie bancaire, ou encore par la solidité intrinséque de la société locataire. Si vous jugez ces garanties insuffisantes, vous pourriez vous diriger vers la signature d'un bail dérogatoire (de 3 années maximum). Dans ce dernier cas, le locataire n'acquiert pas de propriété commerciale, et les démarches d'expulsion sont grandement simplifiées. A la sortie de cette période probatoire de 3 ans, la signature d'un bail 3/6/9 pourra alors être envisagée.

Une grande souplesse du bail commercial

A l’inverse des baux d’habitation qui apparaissent comme assez encadrés par la législation, les baux commerciaux (3/6/9) offrent bien plus de libertés. La rédaction du bail pour un commerce est très flexible. Au sujet de la répartition des charges, le locataire peut se voir rembourser au bailleur toutes les charges, taxes et impôts locaux hormis les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil, les honoraires de gestion du bien, l'assurance, qui resteront à la charge du Bailleur.

Quelques exemples : Les taxes incombant en général au propriétaire telles que la taxe foncière peuvent être répercutées sur le locataire. L’indice de référence qui sert à la révision du loyer est en revanche imposé, il s’agit (pour les commerces) de l’ILC. En fonction de l’emplacement, le bailleur peut demander un droit d’entrée ou pas-de-porte  qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros lorsqu’il s’agit des emplacements les meilleurs. Faites-vous conseiller par votre interlocuteur FLAGSHIP.

Un prix librement fixé

Il n’y a pas de prix moyen au m² en ce qui concerne les locaux commerciaux comme cela pourrait-être le cas dans d’autres secteurs. C’est l’investisseur qui, en fonction de l’emplacement, des caractéristiques du bien (surface de vente, longueur de la façade) et de la qualité du locataire, déterminera le prix d’achat/vente. D'un tronçon à l'autre d'une rue et d'un quartier, les prix peuvent variés de façon très importantes. L'estimation d'un professionnel spécialiste semble indispensable et nous nous tenons à votre disposition.

Les murs commerciaux facilement accessibles

La fourchette de prix se révèle particulièrement large dans ce milieu : de 100 000 € à plusieurs millions. Il n'y'a pas de mauvaises affaires, tout est une question de rapport qualité / prix. Demandez conseil à un professionnel FLAGSHIP avant de vous lancer.

Investir dans l’immobilier d’entreprise : la fiscalité

Acheter via une SCI, une SAS, une SARL ou encore en nom personnel (ou indivision). Un casse tête fiscal dans lequel chacun peut s'y perdre. Expliquez-nous votre problématique, nos conseillers sont avertis des nouveautés en la matière. Si le sujet nous dépasse, notre réseau nous perrmettra de vous diriger vers la bonne personne (notaire, avocat, etc.)

Des possibilités de financements plus simple à obtenir auprès des organismes bancaires

Dans la majeure partie des cas les investisseurs ont recours à un crédit immobilier pour ce type de bien. Un commerce déjà loué par exemple offre une rentabilité assez facile à calculer pour votre banque et en règle générale, les banques sont de plus en plus favorables à des investissements sur des bien commerciaux, d’autant plus lorsqu’ils sont bien situés. Dans le cas de l'acquisation de Murs de Boutiques vides, votre banquier s’intéressera notamment aux facteurs de commercialité tels que l’emplacement, et la valeur locative du bien qui pourra vous être transmise par les conseillers de l'agence FLAGSHIP.

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