Le pas-de-porte est l'un des points les plus mal compris de la négociation d'un bail commercial. Beaucoup de propriétaires et de commerçants le confondent avec le dépôt de garantie ou le droit au bail, alors qu'il obéit à des règles — et à une fiscalité — bien particulières. Voici ce qu'un propriétaire de murs à Paris doit savoir avant de le fixer.

Pas-de-porte : de quoi parle-t-on exactement ?

Le pas-de-porte, ou « droit d'entrée », est une somme versée par le locataire entrant au propriétaire des murs, à la signature d'un bail commercial sur un local vide. Il rémunère soit un loyer volontairement maintenu sous le marché, soit l'avantage commercial d'un emplacement recherché.

► Qui le verse ? Le nouveau locataire, directement au bailleur — et non à un locataire précédent.

► Est-il récupérable ? Non. Contrairement au dépôt de garantie, il n'est jamais restitué : c'est une somme définitivement acquise au propriétaire.

► Est-il obligatoire ? Non. Il se négocie librement et n'existe souvent pas sur les emplacements secondaires.

Pas-de-porte ou droit au bail : le tableau comparatif

Comment fixer le montant ?

Aucun barème légal n'encadre le pas-de-porte. En pratique, il se réfère souvent au loyer annuel et dépend de plusieurs facteurs :

► La commercialité — flux piéton, visibilité, attractivité de la rue.

► Le loyer facial — plus le loyer est maintenu sous le marché, plus le pas-de-porte est élevé.

► La destination du bail — un bail « tous commerces » se valorise mieux qu'un bail mono-activité.

► L'état du marché local — la tension locative du quartier au moment de la signature.

Plutôt qu'un chiffre théorique, mieux vaut faire évaluer la valeur locative réelle du local. Nos experts réalisent une estimation gratuite de vos murs commerciaux sous 48h.

La fiscalité du pas-de-porte : tout dépend de la qualification

C'est le point le plus sensible : le traitement fiscal découle de la qualification donnée dans le bail.

À défaut de qualification claire dans le bail, c'est le juge — voire l'administration fiscale — qui tranche, à partir d'un faisceau d'indices. D'où l'importance d'une rédaction précise, validée par votre avocat ou votre expert-comptable.

Ce que Flagship analyse pour un propriétaire

► L'équilibre loyer / pas-de-porte — un loyer facial élevé valorise mieux les murs à la revente ; un fort pas-de-porte procure un encaissement immédiat mais une base locative plus faible.

► La qualification fiscale — pour sécuriser le régime et éviter un redressement.

► La cohérence patrimoniale — privilégier l'encaissement rapide ou la valorisation à long terme.

Notre service de gestion locative assure ensuite le suivi du bail : révision ILC, renouvellement, relation locataire.

Questions fréquentes

Le pas-de-porte est-il soumis à TVA ?

Uniquement s'il est qualifié de supplément de loyer et que le bail est sous option TVA — il est alors facturé à 20 %. Qualifié d'indemnité, il reste hors champ de la TVA.

Pas-de-porte et dépôt de garantie, est-ce la même chose ?

Non. Le dépôt de garantie est restitué en fin de bail ; le pas-de-porte est définitivement acquis au propriétaire.

Un commerçant peut-il déduire le pas-de-porte ?

Oui s'il s'agit d'un supplément de loyer (déduction étalée sur la durée du bail). Qualifié d'indemnité, il est inscrit à l'actif et non amortissable.

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