Depuis la loi du 26 mai 2026, les règles du dépôt de garantie d'un bail commercial changent en profondeur. Le montant de l'ensemble des garanties exigées du locataire est désormais plafonné à un trimestre de loyer, le dépôt doit être restitué dans un délai maximum de 3 mois après la remise des clés (6 mois pour les autres garanties), et en cas de vente des murs, l'obligation de restitution est transmise au nouveau propriétaire. Pour un bailleur, ces nouvelles obligations modifient la rédaction des baux et la gestion des fins de bail. Voici, point par point, ce qui s'applique et à partir de quand.

Longtemps, le dépôt de garantie d'un bail commercial est resté un terrain peu encadré : aucun plafond légal, des montants allant d'un à six mois de loyer selon les négociations, et des restitutions parfois interminables en fin de bail. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique met fin à cette zone grise en complétant l'article L145-40 du Code de commerce. Si vous détenez des murs commerciaux, ces règles vous concernent directement, que vous signiez un nouveau bail, renouveliez un bail existant ou vendiez votre bien.

Ce que dit la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026

Promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai, la loi de simplification de la vie économique comporte un volet dédié aux baux commerciaux. Elle poursuit un objectif clair : rééquilibrer la relation entre bailleurs et preneurs et sécuriser les sommes que le locataire confie au propriétaire au début du bail.

Trois mesures structurent la réforme du dépôt de garantie : un plafonnement des garanties, un délai de restitution encadré, et la transmission de l'obligation en cas de cession des murs. À côté de ce volet, la loi ouvre aussi au locataire la possibilité de demander une mensualisation du loyer — un point connexe que tout bailleur a intérêt à connaître, même s'il sort du cadre du dépôt de garantie.

Plafonnement à un trimestre : toutes les garanties concernées

C'est l'apport central de la réforme. L'article L145-40 plafonne désormais à trois mois de loyer (un trimestre) non pas le seul dépôt de garantie en espèces, mais l'ensemble des garanties demandées au preneur pour assurer la bonne exécution du bail.

Concrètement, ce plafond englobe « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » exigés du locataire. Sont donc visés, en plus du dépôt classique :

• le cautionnement personnel du dirigeant ;
• la garantie autonome à première demande consentie par une banque ;
• le nantissement ou le gage.

Autrement dit, un bailleur ne peut plus cumuler un dépôt de deux trimestres et une caution bancaire sans limite : la somme de toutes les sûretés exigées ne doit pas excéder un trimestre de loyer. C'est un changement de logique important pour les montages où le propriétaire empilait plusieurs sécurités.

Restitution : 3 mois pour le dépôt, 6 mois pour les autres garanties

La loi encadre aussi le moment où le locataire récupère ses garanties. Les sommes versées à titre de garantie (le dépôt) doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées (loyers, charges, réparations à la charge du preneur).

Lorsque le bailleur a reçu des garanties d'une autre nature (caution bancaire, nantissement, etc.), il dispose d'un délai de six mois pour les lever et restituer au preneur les documents afférents.

Pour le propriétaire, l'enjeu est double : tenir des comptes de fin de bail rigoureux pour justifier toute retenue, et anticiper la trésorerie, puisque le dépôt ne peut plus être conservé indéfiniment. Une gestion soignée des sorties de locataire devient un point clé — c'est précisément le rôle d'une gestion locative professionnelle de vos boutiques.

Vente des murs : l'obligation suit le nouveau propriétaire

Troisième nouveauté, capitale pour les investisseurs : en cas de vente ou de transmission (à titre gratuit ou onéreux) du local loué, l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Jusqu'ici, la question de savoir qui devait rendre le dépôt — l'ancien ou le nouveau propriétaire — nourrissait un contentieux fréquent.

Désormais, l'acquéreur des murs reprend cette dette envers le locataire. Cette règle a une conséquence pratique directe lors d'une transaction : le dépôt de garantie doit être clairement intégré dans l'acte de vente et, le plus souvent, déduit du prix ou transféré à l'acquéreur. Un point à vérifier de près avant d'investir dans des murs commerciaux ou de céder un bien occupé.

Quelles dates d'application ?

La loi distingue selon les mesures, et c'est essentiel pour savoir ce qui vous est opposable :

• Le plafonnement à un trimestre s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation, soit le 26 mai 2026. Les baux en cours ne sont pas concernés par le plafond tant qu'ils ne sont pas renouvelés.
• Le délai de restitution (3 mois / 6 mois) et la transmission au nouveau bailleur s'appliquent y compris aux baux en cours d'exécution, lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation — soit à compter du 26 août 2026.

En clair : pour tout nouveau bail ou renouvellement signé depuis fin mai 2026, le plafond joue immédiatement ; et pour toutes les fins de bail dont les clés sont remises à partir du 26 août 2026, les délais de restitution s'imposent, même sur des baux anciens.

Ce que les propriétaires de murs doivent faire dès maintenant

Cette réforme n'est pas qu'une affaire de juristes : elle change vos pratiques de bailleur. Quelques réflexes utiles :

• Revoir vos modèles de bail pour que le dépôt et les garanties cumulées respectent le plafond d'un trimestre dès le prochain renouvellement.
• Organiser la restitution : préparer un état des sommes dues justifié pour sécuriser toute retenue dans le délai de 3 mois.
• Sécuriser vos ventes : faire mentionner explicitement le sort du dépôt de garantie dans l'acte, puisque l'obligation suivra l'acquéreur.
• Vérifier la cohérence de vos loyers : le plafond étant exprimé en trimestres de loyer, une estimation à jour de la valeur locative de vos murs reste la base de tout arbitrage.

Que vous soyez en train de vendre ou louer un local commercial à Paris ou de structurer un nouveau bail, ces règles méritent d'être intégrées en amont. Les experts Flagship en murs commerciaux peuvent vous accompagner pour mettre vos baux en conformité et sécuriser vos opérations.

FAQ — Dépôt de garantie et loi 2026

Le plafond d'un trimestre s'applique-t-il à mon bail en cours ?

Non. Le plafonnement des garanties à un trimestre de loyer ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un bail en cours n'y est soumis qu'au moment de son renouvellement. En revanche, les nouvelles règles de restitution s'appliquent, elles, aux baux en cours dès lors que les clés sont remises à partir du 26 août 2026.

Dans quel délai dois-je rendre le dépôt de garantie ?

Le dépôt doit être restitué dans un délai maximum de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Pour les autres garanties (caution bancaire, nantissement…), le délai est porté à six mois.

Qui doit rendre le dépôt si je vends les murs occupés ?

Depuis la réforme, l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur en cas de vente ou de transmission du local. Il est donc essentiel de régler le sort du dépôt dans l'acte de vente pour éviter tout litige ultérieur.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour sécuriser vos baux ou vos cessions au regard de la loi du 26 mai 2026, contactez les experts Flagship — 01 83 81 81 81.