Chaque automne, l'avis de taxe foncière ravive la même question chez les propriétaires de murs commerciaux : cette dépense pèse-t-elle sur le bailleur ou peut-elle être répercutée sur le locataire ? La réponse n'a rien d'automatique. Depuis la loi Pinel de 2014, la refacturation de la taxe foncière est encadrée, conditionnée à la rédaction du bail, et régulièrement source de litiges lorsque le contrat reste flou. Pour un investisseur en murs à Paris et en Île-de-France, l'enjeu est direct : une taxe foncière non récupérée ampute le rendement net de plusieurs points. Voici, sans jargon, ce que dit la loi en 2026 et comment sécuriser la répercussion de cette charge.

Taxe foncière : qui en est le redevable légal ?

Le principe est simple et ne change pas : le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est donc le bailleur qui reçoit l'avis et qui doit régler l'impôt auprès de l'administration fiscale. Aucun texte ne permet de faire du locataire le redevable direct auprès du Trésor public.

En revanche, la loi distingue le redevable légal de celui qui en supporte finalement la charge économique. Rien n'interdit au bailleur de prévoir contractuellement que le locataire lui remboursera la taxe foncière. Cette répercussion, appelée refacturation, n'est pas un transfert d'imposition mais un remboursement de charge entre les deux parties du bail. Encore faut-il que le contrat l'ait expressément organisée.

Ce que la loi Pinel a changé depuis 2014

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, complétée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, a mis fin à la liberté quasi totale qui régnait auparavant. Avant Pinel, un bail pouvait tout mettre à la charge du preneur. Ce n'est plus le cas pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Le texte pose désormais une frontière claire entre les impôts que le bailleur peut refacturer et ceux qu'il doit conserver :

• Refacturables au locataire : la taxe foncière et ses taxes additionnelles, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le preneur bénéficie.
• Non refacturables : les impôts dont le bailleur est le redevable légal au titre de la propriété, comme la contribution économique territoriale (CET) lorsqu'elle vise le propriétaire.

Autrement dit, la taxe foncière reste l'une des rares impositions que la loi autorise encore à transférer au preneur — mais uniquement si le bail le prévoit noir sur blanc. En l'absence de clause, elle demeure définitivement à la charge du bailleur.

Refacturer la taxe foncière : les conditions à réunir

La répercussion n'est jamais implicite. Pour qu'elle soit valable et opposable au locataire, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Une clause expresse du bail doit mettre la taxe foncière à la charge du preneur ; une formulation vague sur « toutes charges et taxes » est fragile et souvent écartée par les juges.
• Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes, imposé par l'article L145-40-2 du Code de commerce, distinguant ce qui incombe au bailleur de ce qui est transféré.
• Le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif annuel et pouvoir justifier le montant réclamé, avis d'imposition à l'appui.
• En cas d'immeuble à plusieurs occupants, la refacturation doit reposer sur une clé de répartition cohérente, généralement la surface louée.

Un bail bien rédigé sur ces points évite l'essentiel du contentieux. C'est un réflexe que nous appliquons systématiquement dans notre accompagnement en gestion de murs de boutiques, où chaque quittance annuelle intègre la ligne taxe foncière justifiée.

Les charges qui restent toujours à la charge du bailleur

Symétriquement, l'article R145-35 du Code de commerce dresse la liste des dépenses que le bailleur ne peut jamais transférer, même avec l'accord du preneur. La plus structurante concerne les grosses réparations :

• Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, murs de soutènement et de clôture.
• Les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations, ainsi que les honoraires qui y sont liés.
• Les honoraires de gestion des loyers du bien loué, qui restent au bailleur.

Cette répartition n'est pas anecdotique pour un investisseur : elle détermine la charge réelle qui pèse sur les murs, année après année, et donc la valeur patrimoniale du bien. C'est un paramètre que nous intégrons dans chaque estimation de local commercial, car deux murs au même loyer n'ont pas la même rentabilité si l'un supporte la taxe foncière et l'autre non.

Taxe foncière et TVA : le piège de la refacturation

Un point technique surprend souvent les bailleurs. Lorsque le bail est soumis à la TVA — cas fréquent pour les locaux commerciaux — la taxe foncière refacturée au locataire est considérée comme un complément de loyer. Elle suit alors le même régime que le loyer principal et doit, à ce titre, être majorée de la TVA. Le locataire rembourse donc la taxe foncière augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée applicable.

Cette subtilité, mal maîtrisée, conduit à des redressements ou à des tensions locatives. Elle mérite d'être anticipée dès la signature, en particulier lors d'une acquisition où le montage fiscal se décide. Nos équipes l'abordent systématiquement quand un investisseur nous consulte pour investir dans un local commercial.

Impact concret sur le rendement de vos murs

Concrètement, la question « qui paie la taxe foncière ? » se traduit en points de rendement. Sur un mur commercial parisien, la taxe foncière peut représenter l'équivalent de plusieurs semaines de loyer annuel. Selon qu'elle est refacturée ou non, le rendement net du propriétaire varie sensiblement, à loyer identique.

Pour un investisseur, trois réflexes s'imposent :

• Vérifier, avant tout achat, ce que dit le bail en place sur la taxe foncière et l'inventaire des charges.
• Raisonner en rendement net de charges non récupérables, jamais sur le seul loyer facial.
• Prévoir la clause de refacturation dès la rédaction ou le renouvellement du bail, seul moment où elle peut être introduite sans négociation défavorable.

Nous vérifions ces éléments pour chaque bien que nous présentons en vente et location de commerces à Paris, afin qu'aucune mauvaise surprise fiscale ne vienne éroder la rentabilité annoncée.

FAQ

La taxe foncière est-elle automatiquement à la charge du locataire dans un bail commercial ?

Non. Le bailleur reste le redevable légal. La taxe foncière ne peut être refacturée au locataire que si une clause expresse du bail le prévoit, accompagnée de l'inventaire des charges exigé par la loi Pinel. Sans clause, elle reste à la charge du propriétaire.

Un bail signé avant la loi Pinel peut-il encore tout mettre à la charge du preneur ?

Les baux antérieurs au 5 novembre 2014 conservent en principe leurs stipulations d'origine jusqu'à leur renouvellement. À compter du renouvellement, ils basculent dans le régime Pinel : l'inventaire limitatif des charges et les règles de refacturation s'appliquent alors pleinement.

La taxe foncière refacturée doit-elle supporter la TVA ?

Oui lorsque le bail est soumis à la TVA. La taxe foncière refacturée est traitée comme un accessoire du loyer et suit son régime : elle est donc majorée de la TVA applicable au loyer principal. Ce point doit être anticipé dès la signature.

Sécuriser vos charges, préserver votre rendement

La taxe foncière illustre une vérité de l'investissement en murs commerciaux : la valeur se joue autant dans la rédaction du bail que dans le prix d'achat. Une clause claire, un inventaire conforme et une refacturation correctement montée transforment une charge subie en charge récupérée. À l'inverse, un bail imprécis fige la taxe foncière au débit du propriétaire pour des années.

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