Chaque automne, le même réflexe agace propriétaires comme locataires : l'avis de taxe foncière arrive, et la question ressurgit — qui doit vraiment la régler dans un bail commercial ? Depuis la loi Pinel, la réponse n'a plus rien d'évident : le bailleur reste le redevable légal, mais il peut, sous conditions strictes, en transférer la charge à son locataire. Encore faut-il que le bail soit rédigé dans les règles, sous peine de voir la refacturation purement et simplement annulée. Voici ce que dit le droit en 2026, et comment sécuriser vos murs commerciaux.

Taxe foncière et bail commercial : qui est le redevable légal ?

Le principe est posé par le Code général des impôts : la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est donc le bailleur, et lui seul, qui reçoit l'avis et qui reste juridiquement responsable du paiement auprès de l'administration fiscale.

Mais « redevable légal » ne signifie pas « supporteur économique définitif ». Le bail commercial peut prévoir que le locataire rembourse au propriétaire tout ou partie de cette taxe. On parle alors de refacturation ou de répercussion de la taxe foncière. En pratique, cette clause est très fréquente dans les baux de murs de boutiques : elle améliore le rendement net du propriétaire et fait partie des points à vérifier avant toute acquisition.

Ce que la loi Pinel a changé depuis 2014

Avant 2014, la liberté contractuelle régnait : on pouvait tout mettre à la charge du locataire, parfois de façon abusive. La loi Pinel du 18 juin 2014, complétée par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, a rebattu les cartes en encadrant strictement la répartition des charges.

Le pivot est l'article L. 145-40-2 du Code de commerce. Il impose désormais trois obligations au bailleur :

• annexer au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ;
• indiquer clairement leur répartition entre bailleur et preneur ;
• communiquer chaque année au locataire un état récapitulatif des sommes qui lui sont refacturées.

Conséquence directe : pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, la taxe foncière ne peut être mise à la charge du locataire que si elle figure expressément dans cet inventaire. Une clause vague du type « le preneur supporte tous les impôts et taxes » ne suffit plus.

Comment refacturer légalement la taxe foncière au locataire

La loi n'interdit pas la refacturation de la taxe foncière : elle la conditionne. Peuvent être imputées au preneur la taxe foncière elle-même, ses taxes additionnelles, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble. Pour que ce transfert soit opposable, la clause doit réunir plusieurs conditions :

• mentionner nommément la taxe foncière dans l'inventaire annexé au bail ;
• préciser la quote-part refacturée (totalité dans un local mono-locataire, prorata des surfaces dans un immeuble multi-locataires) ;
• respecter l'information annuelle du locataire, justificatifs à l'appui ;
• être cohérente avec les autres clauses de charges du bail.

À défaut, le locataire est fondé à refuser le remboursement, et les sommes déjà versées peuvent être réclamées. D'où l'importance d'un bail rédigé par des spécialistes des murs commerciaux, plutôt que d'un modèle générique. Si vous préparez une mise en location, notre équipe peut sécuriser vos clauses de charges dans le cadre d'un accompagnement de location pure à Paris.

Les charges et taxes qui ne peuvent pas être transférées

L'article L. 145-40-2 dresse aussi la liste des dépenses qui restent obligatoirement à la charge du bailleur, quelle que soit la rédaction du bail :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, toiture, murs de soutènement) ;
• les honoraires de gestion des loyers perçus par le bailleur ;
• les impôts dont le redevable légal est le propriétaire et qui ne sont pas liés à l'usage du local ;
• les dépenses de travaux relevant de la vétusté ou d'une mise en conformité affectant le gros œuvre.

La taxe foncière échappe à cette interdiction : le législateur l'a expressément rangée parmi les taxes refacturables. C'est cette exception qui en fait un levier de rendement — à condition, encore une fois, de la formaliser correctement.

TEOM et taxes additionnelles : les cas particuliers

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur le même avis que la taxe foncière. Comme elle est directement liée à l'occupation et à l'usage du local, elle est en principe refacturable au locataire, dès lors que le bail le prévoit. Il en va de même pour certaines taxes additionnelles régionales.

Attention en revanche aux immeubles à plusieurs locataires : la répartition doit se faire au prorata des surfaces occupées, et l'état annuel doit détailler le calcul. Une refacturation forfaitaire non justifiée est un motif classique de contentieux. Pour un immeuble de rapport, la gestion locative de murs de boutiques confiée à un spécialiste évite ces erreurs de ventilation.

Ce que la refacturation change pour la valeur de vos murs

Pour un investisseur, la clause de taxe foncière n'est pas un détail : elle pèse directement sur le rendement net. Un local dont la taxe foncière est intégralement supportée par le locataire dégage une rentabilité supérieure à surface et loyer identiques. C'est un critère que nous analysons systématiquement lors de l'estimation d'un local commercial ou d'un immeuble.

À l'achat, la lecture attentive du bail existant est donc indispensable : un bail « triple net » où le preneur supporte taxe foncière, assurance et entretien courant vaut mécaniquement plus cher qu'un bail où ces charges restent au bailleur. Avant de vous positionner sur des murs commerciaux à Paris, faites auditer les clauses de charges : elles conditionnent votre cash-flow réel pour les années à venir. Cette vérification fait partie intégrante d'une stratégie pour investir dans un local commercial en connaissance de cause.

Sécuriser vos baux : l'accompagnement Flagship

Spécialiste exclusif des murs commerciaux à Paris et en Île-de-France depuis 2013, Flagship accompagne propriétaires et investisseurs sur l'ensemble du cycle : acquisition, rédaction et négociation des baux, gestion et arbitrage. Nous vérifions que vos clauses de refacturation sont conformes à la loi Pinel et réellement opposables à vos locataires.

Vous vous interrogez sur la valeur de vos murs, taxe foncière comprise ? Nous vous remettons une estimation gratuite sous 48 h. Échangez avec nos experts en murs commerciaux ou appelez-nous au 01 83 81 81 81.

FAQ — Taxe foncière et bail commercial

La taxe foncière est-elle automatiquement à la charge du locataire d'un bail commercial ?

Non. Le bailleur reste le redevable légal. La taxe ne peut être refacturée au locataire que si le bail le prévoit expressément, dans l'inventaire des charges annexé depuis la loi Pinel.

Que se passe-t-il si le bail ne mentionne pas la taxe foncière ?

Pour un bail signé ou renouvelé après le 5 novembre 2014, l'absence de mention expresse rend la refacturation inopposable : la taxe reste à la charge du propriétaire, même si une clause générale évoque « tous impôts et taxes ».

Peut-on refacturer la TEOM en plus de la taxe foncière ?

Oui, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est liée à l'usage du local et peut être mise à la charge du locataire si le bail le prévoit, avec justificatifs annuels et répartition au prorata en cas de multi-occupation.