Comment lire un bail commercial 3/6/9 ?

Signer un bail commercial est une étape cruciale dans le développement d’une activité professionnelle, en particulier dans le domaine de l'immobilier commercial. Un bail mal compris ou mal négocié peut avoir des conséquences importantes sur la santé financière de votre entreprise. Chez Flagship, nous mettons en lumière les principales clauses d'un bail commercial et ce qu'il faut vérifier avant de vous engager.

1. La durée du bail : 3-6-9 ans, une flexibilité essentielle

Le bail commercial, aussi appelé "bail 3-6-9", a une durée minimale de neuf ans, ce qui signifie que vous serez engagé pour cette période. Toutefois, le locataire a le droit de résilier à la fin de chaque période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans). Cette option de résiliation anticipée est un élément clé à vérifier dans votre contrat, car elle vous permet d’ajuster votre stratégie en cas d’évolution de votre activité.
Pour résilier le bail à l’une de ces échéances, il est nécessaire d’informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la date souhaitée. Il est important de noter que si vous ne respectez pas cette formalité, le bail se poursuivra automatiquement jusqu’à la prochaine échéance triennale.
Vérifiez également si le bail prévoit une clause de renouvellement à la fin des neuf ans et sous quelles conditions ce renouvellement s'effectuera.

2. Le loyer : montant, paiement et révision

Le loyer est bien entendu l’un des aspects les plus sensibles. Il est souvent exprimé en montant annuel, mais payable par mensualités ou trimestrialités. Il est important de s'assurer que vous comprenez bien le montant total du loyer, la périodicité des paiements, ainsi que les modalités pratiques (chèque, virement, prélèvement automatique, etc.).
Ensuite, examinez attentivement la clause de révision du loyer. Le loyer peut être révisé périodiquement, souvent tous les ans ou tous les trois ans, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice, publié par l’INSEE, reflète l’évolution des prix et permet au loyer de s'ajuster à l’inflation. Assurez-vous de bien comprendre cette clause, car une augmentation du loyer pourrait affecter votre rentabilité. Certaines conventions permettent aussi une révision plus modérée, en fonction d’un pourcentage fixe ou d’un autre indice économique.
Astuce : Il est possible de négocier une "franchise de loyer" (réduction ou exonération temporaire) si vous avez des travaux d'aménagement importants à réaliser dans les locaux.

3. Les charges locatives et impôts : des coûts souvent sous-estimés

En plus du loyer, le locataire doit généralement s’acquitter de diverses charges locatives. Ces charges peuvent inclure :

• Charges de copropriété : entretien des parties communes (ascenseurs, halls d’entrée, etc.)
• Frais d’eau, électricité et chauffage
• Entretien des équipements collectifs comme les systèmes de climatisation
• Taxe foncière et taxes diverses comme la taxe sur les ordures ménagères

Le contrat de bail doit comporter un inventaire détaillé des charges et préciser celles qui sont à la charge du locataire et celles qui restent à la charge du bailleur. Soyez vigilant sur cette répartition pour éviter les mauvaises surprises. Il est courant que le bailleur facture la taxe foncière au locataire, donc assurez-vous que cette clause soit mentionnée clairement.
Il est aussi important de vérifier si le bail est soumis à la TVA. Dans certains cas, le loyer peut être majoré de la TVA, ce qui augmentera le coût final pour l'entreprise.

4. Les travaux et réparations : qui paie quoi ?

Les travaux constituent un autre point sensible à vérifier avant de signer. En général, le bailleur est responsable des "gros travaux" (réparations de structure, toiture, fondations), tandis que le locataire doit s'occuper des réparations courantes et de l’entretien des lieux (plomberie, électricité, peinture, etc.).
Cependant, il est primordial de bien lire cette clause, car certains propriétaires tentent de transférer une partie de leur responsabilité sur le locataire. Par exemple, assurez-vous que les gros travaux restent à la charge du bailleur, conformément à l'article 606 du Code civil, qui couvre les réparations des gros murs, toitures, etc.
De plus, des travaux de mise en conformité, notamment concernant l'accessibilité pour les personnes handicapées (normes ERP), peuvent être exigés par la réglementation. Vérifiez qui doit financer ces mises aux normes dans le bail, car cela peut représenter un coût significatif.

5. Clause résolutoire : les conditions de rupture du bail

La clause résolutoire est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Ce manquement peut être :

• Le non-paiement du loyer ou des charges à l’échéance prévue
• Le non-respect des conditions d’entretien ou d’utilisation des locaux
• L’absence de souscription d’une assurance obligatoire

En général, après un commandement de payer resté sans réponse pendant un mois, le bail est résilié de plein droit. Il est donc essentiel de respecter scrupuleusement vos obligations pour éviter la mise en œuvre de cette clause.

6. Le dépôt de garantie et les garanties bancaires

Lors de la signature d’un bail commercial, le locataire doit verser un dépôt de garantie, généralement équivalent à deux ou trois mois de loyer. Ce dépôt est une protection pour le propriétaire en cas de dégradations ou d’impayés. Vérifiez les modalités de restitution du dépôt à la fin du bail : il est courant que le dépôt soit restitué après un état des lieux de sortie.
Par ailleurs, le bailleur peut exiger une garantie bancaire équivalente à plusieurs mois de loyer. Cette garantie permet au propriétaire de se protéger en cas de non-paiement, le locataire devant alors fournir une caution bancaire couvrant les impayés éventuels.

7. Cession et sous-location : attention aux restrictions

La cession du bail (en cas de vente de votre fonds de commerce) et la sous-location des locaux sont des sujets sensibles. Beaucoup de baux imposent des restrictions strictes à ce sujet. En général, le locataire ne peut céder ou sous-louer le bail sans l'accord écrit du propriétaire. Vérifiez bien les conditions de cession, car elles peuvent avoir un impact direct si vous envisagez un changement d'activité ou la revente de votre commerce.
Le propriétaire dispose souvent d’un droit de préemption, lui permettant d'acheter le fonds de commerce en priorité si vous envisagez de le céder. Ce droit doit être clairement précisé dans le bail pour éviter toute mauvaise surprise.

8. Assurance et responsabilité civile : protéger vos locaux et votre activité

Le locataire est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile qui couvre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts des eaux, ou encore les dommages causés aux tiers. Ce type d’assurance est indispensable, car en cas de sinistre, elle vous protège contre des coûts potentiellement exorbitants.
Certaines activités spécifiques peuvent nécessiter des assurances complémentaires (garantie contre les pertes d’exploitation, vols, etc.). Il est essentiel de vérifier cette clause et de fournir régulièrement une attestation d’assurance au bailleur.

9. Les visites et la remise des clés : les formalités de fin de bail

Il est important de prévoir les modalités de visite des locaux par le propriétaire, notamment si celui-ci souhaite vendre le bien ou relouer les locaux avant la fin du bail. Le contrat peut prévoir des plages horaires spécifiques pendant lesquelles le propriétaire ou les agents immobiliers peuvent faire visiter les locaux.
Enfin, le remise des clés et l’état des lieux de sortie sont des étapes essentielles à bien organiser. L’état des lieux de sortie permettra de déterminer si des réparations sont à votre charge avant que vous ne récupériez votre dépôt de garantie.


Un bail commercial est un contrat complexe qui engage sur le long terme. Prendre le temps de lire et de comprendre chacune de ses clauses est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. En vérifiant les points mentionnés dans cet article, vous pouvez vous assurer que le bail répond aux besoins de votre activité et vous éviter de potentiels litiges avec le propriétaire.
Chez Flagship, nous vous accompagnons tout au long du processus de location ou d'acquisition de vos locaux commerciaux, pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel : faire croître votre entreprise.
 

Publié le 24/09/2024