Les Différents Types de Baux Commerciaux : Durée, Déplafonnement et Renouvellement
En immobilier commercial, choisir le bon bail est une étape cruciale pour structurer la relation entre bailleur et locataire. Chaque type de bail offre des particularités en termes de durée, de renouvellement et de révision des loyers, notamment via le déplafonnement dans certains cas.
Voici un guide complet des différents baux commerciaux en France : bail 3/6/9, bail 6/10, bail 3/6/9/12, bail ferme et bail dérogatoire, avec un focus sur les règles de déplafonnement et leurs implications.
1. Le Bail Commercial 3/6/9
Durée et fonctionnement :
Le bail 3/6/9 est le plus courant pour les activités commerciales, artisanales ou industrielles.
Durée minimale : 9 ans, avec possibilité pour le locataire de résilier à la fin des 3ᵉ, 6ᵉ ou 9ᵉ années (préavis de 6 mois).
Renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement à l’issue des 9 ans, sauf motif légitime du bailleur (reprise personnelle ou vente).
Révision et déplafonnement des loyers :
Révision triennale plafonnée : Le loyer peut être ajusté tous les 3 ans, dans la limite de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Déplafonnement sous conditions :
Si le bail excède 12 ans (par prolongation ou renouvellement tacite), le loyer peut être déplafonné et réajusté à la valeur locative réelle.
Absence de demande de renouvellement par le locataire : À la fin du bail de 9 ans, si le locataire continue à occuper le local sans formuler de demande de renouvellement, le bailleur peut réclamer un déplafonnement, alignant le loyer sur les conditions du marché.
Modifications importantes du local ou évolutions économiques majeures de la zone géographique peuvent aussi justifier un déplafonnement.
2. Le Bail Commercial 6/10
Durée et fonctionnement :
Ce bail est souvent utilisé pour des projets nécessitant une stabilité à moyen terme.
Durée minimale : 6 ans, avec engagement ferme du locataire (pas de résiliation avant terme, sauf accord).
Renouvellement : Les conditions de renouvellement sont généralement similaires à celles du bail 3/6/9, sauf stipulations spécifiques.
Révision et déplafonnement des loyers :
Révision classique : Le loyer est révisable selon les indices de référence, mais reste stable pendant la durée du bail.
Déplafonnement au-delà de 10 ans : Si le bail excède 10 ans, le bailleur peut demander un déplafonnement à l’occasion du renouvellement, avec un ajustement à la valeur locative actuelle.
3. Le Bail Commercial 3/6/9/12
Durée et fonctionnement :
Ce bail est une variante du 3/6/9, conçu pour des activités nécessitant un engagement prolongé.
Durée minimale : 9 ans, avec une prolongation possible jusqu’à 12 ans.
Révision et déplafonnement des loyers :
Révision classique : Les loyers suivent les indices de référence pendant la durée initiale.
Déplafonnement automatique au-delà de 12 ans : Si le bail dépasse 12 ans, le loyer peut être révisé en fonction de la valeur locative réelle. Cela s’applique même si des périodes triennales sont prévues.
4. Le Bail Ferme (6 ou 12 ans)
Durée et fonctionnement :
Le bail ferme est un contrat sans possibilité de résiliation anticipée.
Durée minimale : 6 ans ou 12 ans, selon les termes convenus.
Renouvellement : Similaire au bail commercial classique.
Révision et déplafonnement des loyers :
Révision à échéance : Le loyer peut être réajusté uniquement à la fin du bail, sauf clause spécifique.
Déplafonnement au-delà de 12 ans : Comme pour les autres baux, si la durée excède 12 ans, le déplafonnement s’applique au renouvellement.
5. Le Bail Dérogatoire (ou Bail Précaire)
Durée et fonctionnement :
Destiné à des occupations temporaires, ce bail offre une grande flexibilité.
Durée maximale : 36 mois (3 ans).
Renouvellement : Pas de renouvellement possible. À l’expiration, les parties doivent conclure un nouveau bail (par exemple, un bail 3/6/9).
Révision et déplafonnement des loyers :
Pas de plafonnement ni déplafonnement : Le loyer est fixé librement au départ et reste inchangé pendant toute la durée du bail.
Chaque type de bail commercial répond à des besoins spécifiques et inclut des règles précises concernant la révision et le déplafonnement des loyers. Le déplafonnement, en particulier, intervient dans des cas spécifiques (durée excédant 12 ans, absence de demande de renouvellement, etc.) et peut avoir des implications financières importantes. Pour sécuriser vos projets, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques et économiques de chaque option.
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