Refacturer la taxe foncière au locataire : guide 2026

Chaque automne, le même réflexe : l'avis de taxe foncière arrive dans la boîte du propriétaire des murs, jamais dans celle du commerçant. Pourtant, sur un local commercial, cette taxe pèse lourd — souvent l'équivalent de plusieurs semaines de loyer. La bonne nouvelle pour les investisseurs : contrairement à d'autres charges verrouillées par la loi Pinel, la taxe foncière reste, elle, refacturable au locataire. À une condition non négociable : que le bail le prévoie noir sur blanc. Voici, sans jargon inutile, ce qu'un propriétaire de murs commerciaux doit maîtriser en 2026 pour ne pas laisser filer ce point de rendement.

Taxe foncière et bail commercial : qui paie, en principe ?

Sur le plan fiscal, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire du local au 1^er janvier de l'année d'imposition. C'est lui qui reçoit l'avis et lui seul que l'administration peut poursuivre en cas d'impayé. Ce principe ne change pas : même si le locataire rembourse la taxe, le bailleur en reste le redevable légal vis-à-vis du Trésor public.

Ce que le bail organise, ce n'est donc pas un transfert de l'impôt lui-même, mais une refacturation : le propriétaire paie, puis répercute la somme sur le preneur au titre des charges locatives. Sans clause, la charge reste définitivement pour le bailleur. C'est toute la différence entre un rendement net calculé au doigt mouillé et une rentabilité réellement sécurisée — un écart que nous chiffrons systématiquement lors d'une estimation de murs commerciaux.

Depuis la loi Pinel, la refacturation reste possible — mais encadrée

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et son décret d'application du 3 novembre 2014 ont profondément rebattu les cartes des charges en bail commercial. Fini le temps où l'on pouvait tout mettre à la charge du locataire par une clause « balai ». Depuis, une catégorie de dépenses est définitivement inimputable au preneur (voir plus bas).

La taxe foncière, elle, échappe à cette interdiction : elle peut toujours être refacturée au locataire. Mais le législateur a posé deux garde-fous : la mention doit être expresse et précise dans le bail, et le bailleur doit tenir le preneur informé chaque année du détail des sommes récupérées. Un bail muet ou une formule vague, et le juge tranchera en faveur du locataire.

• Cadre : articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce.
• La taxe foncière et ses taxes annexes restent refacturables au preneur.
• Condition sine qua non : une clause claire dans le bail commercial.
• Obligation d'un inventaire précis et d'un état annuel des charges.

La clause de refacturation : comment la rédiger pour qu'elle tienne

C'est le cœur du sujet. Une clause solide ne se contente pas d'écrire « la taxe foncière est à la charge du locataire ». Elle nomme précisément ce qui est transféré, sous peine d'être écartée en cas de litige. Nous recommandons de viser explicitement :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties elle-même ;
• les taxes additionnelles et annexes qui figurent sur le même avis ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), lorsqu'elle est due ;
• les modalités et la date de remboursement par le preneur.

Pour un bail existant, la clause s'apprécie au moment de sa signature : on ne peut pas la « rajouter » unilatéralement en cours de bail. C'est un point à verrouiller lors de la conclusion ou du renouvellement, au fil de la gestion des murs, et un réflexe indispensable avant tout investissement dans un local commercial : lire le bail en place avant de signer, c'est vérifier qui, in fine, supporte la taxe.

Ce que vous ne pouvez PAS refacturer (article R. 145-35)

Symétriquement, la loi Pinel dresse une liste de dépenses que le bailleur doit conserver à sa charge, quoi qu'en dise le bail. Les y transférer serait sans effet. Parmi les principales :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, toiture, charpente) ;
• les travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de ces grosses réparations ;
• les honoraires de gestion des loyers, liés à la qualité de propriétaire ;
• dans un ensemble immobilier, les charges afférentes à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Retenez le principe directeur : ce qui relève de la propriété reste au bailleur ; ce qui relève de l'occupation et de l'usage peut être transféré. La taxe foncière constitue l'exception assumée par le législateur — un impôt de propriété que la loi autorise malgré tout à refacturer, à condition de le prévoir.

TEOM, CFE, taxes annexes : ne pas tout mélanger

Sur un local commercial, plusieurs prélèvements coexistent et il est facile de s'y perdre :

• Taxe foncière : due par le propriétaire, refacturable au locataire si le bail le prévoit.
• TEOM : adossée à la taxe foncière, elle suit le même régime et peut être répercutée dans les mêmes conditions.
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : elle relève de l'exploitation et est due directement par le locataire commerçant — elle n'a pas à transiter par le bailleur.

Cette distinction n'est pas qu'un détail comptable : elle conditionne le loyer net réellement encaissé et, à la revente, la manière dont un acquéreur valorisera vos murs. Un bail qui refacture proprement la taxe foncière est un bail plus liquide sur le marché de la vente et location de commerces à Paris.

L'état récapitulatif annuel : l'obligation qu'on oublie

Refacturer ne suffit pas : encore faut-il informer. La loi impose au bailleur d'adresser chaque année au locataire un état récapitulatif des charges, impôts et taxes, avec le détail de ce qui lui est refacturé — taxe foncière comprise. À la signature, un inventaire précis des catégories de charges doit également être annexé au bail, puis actualisé.

Un propriétaire qui néglige ce formalisme s'expose à voir sa demande de remboursement contestée, voire écartée. C'est précisément le genre de rigueur documentaire qu'une gestion professionnelle sécurise sans que vous ayez à y penser — l'un des réflexes que nous appliquons en mandat de location pure.

Quel impact réel sur le rendement de vos murs ?

Prenons la logique d'investisseur. Sur un local commercial, la taxe foncière peut représenter une part non négligeable du loyer annuel. Si elle reste à votre charge faute de clause, votre rendement net décroche d'autant, année après année. Si elle est correctement refacturée, votre loyer perçu correspond à votre loyer net — et votre bien se négocie mieux le jour où vous cédez.

Nous évitons volontairement d'avancer des montants au mètre carré : ils varient trop selon l'arrondissement, la surface et la nature du bail. Le bon réflexe n'est pas de deviner, mais de faire vérifier votre situation. Nos experts réalisent une estimation gratuite sous 48 h qui intègre précisément la répartition des charges et son effet sur la rentabilité. Pour un point rapide sur un bail en cours, échangez directement avec notre équipe.

En bref

La taxe foncière d'un local commercial est due par le propriétaire, mais peut être refacturée au locataire à la double condition d'une clause explicite dans le bail et d'un état annuel des charges. La loi Pinel n'a pas fermé cette porte — contrairement aux grosses réparations et honoraires de gestion, définitivement inimputables. Pour un propriétaire de murs commerciaux à Paris, c'est un levier de rendement simple à sécuriser… à condition de ne pas le découvrir le jour de la revente.

FAQ

Peut-on refacturer la taxe foncière si le bail n'en parle pas ?
Non. En l'absence de clause expresse, la taxe foncière reste à la charge du bailleur. Elle ne peut pas être ajoutée unilatéralement en cours de bail ; il faut attendre une signature ou un renouvellement pour l'intégrer.

La TEOM suit-elle le même régime que la taxe foncière ?
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est adossée à la taxe foncière et se refacture dans les mêmes conditions, dès lors que le bail vise les taxes annexes de façon suffisamment précise.

Quelles charges ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire ?
Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les travaux de vétusté qui en relèvent, les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants dans un ensemble immobilier. C'est l'article R. 145-35 du Code de commerce qui fixe cette liste.