Des conseils pour investir dans les murs de commerce
Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille immobilier, l'achat de murs commerciaux mérite toute votre attention. Cette classe d'actifs offre généralement un rendement supérieur à celui de l'investissement locatif d'habitation, avec une gestion souvent plus simple : le locataire commerçant entretient son outil de travail et assume, selon les termes du bail, une part importante des charges.
Pourquoi les murs de commerce séduisent les investisseurs
L'atout majeur des murs de boutique réside dans le bail commercial, dit bail 3-6-9. Conclu pour neuf ans, ce contrat offre au propriétaire une visibilité rare sur ses revenus — même si le locataire conserve une faculté de résiliation à chaque échéance triennale, un commerçant qui a investi dans son fonds et ses aménagements a tout intérêt à rester. Le commerçant qui a investi dans son fonds de commerce et dans l'aménagement de son local a par ailleurs tout intérêt à rester en place, ce qui limite naturellement la vacance sur les bons emplacements.
Murs occupés ou murs libres : deux stratégies distinctes
Avant d'acheter, il convient de choisir votre approche :
- Les murs occupés : vous achetez un local avec un locataire en place et percevez un loyer dès la signature. C'est la voie la plus courante pour un investisseur en quête de revenus réguliers, à condition d'analyser la solidité du locataire et les clauses du bail en cours.
- Les murs libres : le local est vendu sans locataire. Le prix d'acquisition peut être plus attractif, mais il vous faudra trouver un preneur et négocier un nouveau bail, avec le risque de vacance que cela suppose.
Les points à analyser avant de vous engager
Un investissement en murs commerciaux réussi repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs éléments :
- L'emplacement : c'est le critère déterminant. La qualité de la rue, le flux piéton et l'environnement commerçant conditionnent la valeur locative du local sur le long terme.
- Le bail en cours : durée restante, répartition des charges et des travaux, activité autorisée, conditions de révision du loyer.
- Le niveau du loyer : un loyer en ligne avec la valeur locative du marché est un gage de pérennité ; un loyer manifestement décalé peut annoncer une renégociation, voire un contentieux de déplafonnement.
- La qualité du locataire : ancienneté de l'exploitation, santé de l'enseigne, régularité des paiements.
Se faire accompagner par un spécialiste
Le marché des murs de boutique obéit à des règles propres, éloignées de celles de l'habitation. Sur notre site, vous trouverez de nombreuses informations sur ce secteur, ainsi que des conseils pour préparer le financement de ce type d'opération. Nous vous recommandons de consulter nos articles pour approfondir chaque étape, et de vous rapprocher de nos équipes : spécialiste des murs de commerce à Paris, Flagship vous aide à identifier les biens correspondant à votre stratégie et à sécuriser votre acquisition, de l'analyse du bail jusqu'à la signature.
Publié le 28/02/2023