Indemnité d'éviction (bail commercial) : calcul et montant

Indemnité d'éviction du bail commercial : calcul, montant et délais

L'indemnité d'éviction est la somme que le propriétaire des murs doit verser à son locataire commerçant lorsqu'il refuse de renouveler le bail commercial, hors les exceptions prévues par la loi (motif grave et légitime notamment). Prévue par l'article L145-14 du Code de commerce, elle répare l'intégralité du préjudice subi : en principe la valeur marchande du fonds exploité, lorsque le locataire perd sa clientèle (indemnité principale), augmentée d'indemnités accessoires (frais de remploi, déménagement, réinstallation, trouble commercial). Tant qu'elle n'est pas payée, le locataire peut rester dans les lieux moyennant une indemnité d'occupation. Le bailleur conserve de son côté un droit de repentir, qu'il peut exercer jusqu'à 15 jours après que la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée.

Pour un propriétaire de murs, refuser le renouvellement est souvent la décision la plus coûteuse de la vie d'un bail : l'indemnité peut représenter de nombreuses années de loyer. Pour le locataire, c'est la valeur de son outil de travail qui est en jeu. Ce guide détaille les conditions, le calcul avec un exemple chiffré, les délais à ne pas manquer et les arbitrages possibles, y compris celui, souvent plus rentable, de vendre des murs occupés plutôt que d'évincer. Avant toute décision, faites évaluer précisément vos murs.

L'indemnité d'éviction en bref

Qui la paie ? Le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail soumis au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce).
Qui la reçoit ? Le locataire titulaire du droit au renouvellement : immatriculé, propriétaire du fonds et l'ayant effectivement exploité pendant les trois années précédant l'échéance, sauf motif légitime.
Combien ? Le préjudice réel. En cas de perte de clientèle, c'est la valeur du fonds, qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Si le commerce peut se réinstaller sans perte, c'est une indemnité de déplacement. Dans les deux cas s'ajoutent les frais accessoires.
Dans quel délai la réclamer ? Deux ans pour saisir le tribunal judiciaire, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la signification du refus de renouvellement si le locataire avait demandé le renouvellement (articles L145-9, L145-10 et L145-60).
Quand le locataire part-il ? Il ne peut pas être contraint de quitter les lieux avant d'avoir reçu l'indemnité (article L145-28). Il remet ensuite les lieux à l'expiration d'un délai de trois mois après le versement (article L145-29).
Le bailleur peut-il changer d'avis ? Oui : il peut exercer son droit de repentir jusqu'à 15 jours après que la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée (article L145-58).

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur verse au locataire lorsqu'il refuse de renouveler le bail commercial arrivé à expiration, alors que le locataire remplit les conditions du droit au renouvellement. Son fondement est l'article L145-14 du Code de commerce : l'indemnité doit être « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Autrement dit, il ne s'agit pas d'une sanction mais d'une réparation intégrale. Le législateur considère que le commerçant a construit, dans les murs, une clientèle et une valeur économique : le priver du local sans compensation reviendrait à le déposséder de ce patrimoine. L'indemnité protège donc la « propriété commerciale » du locataire, en contrepartie du droit de reprise du propriétaire.

Important : refuser le renouvellement n'est pas interdit. Le bailleur en a toujours le droit. Mais sauf cas particuliers, ce droit a un coût qu'il faut chiffrer avant d'agir.

Le texte précise que l'indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Ce droit est d'ordre public : l'article L145-15 répute non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement. Une clause qui ferait renoncer le locataire, par avance, à toute indemnité serait donc sans effet.

À quelles conditions le locataire a-t-il droit à une indemnité d'éviction ?

L'indemnité n'est due qu'au locataire qui bénéficie du droit au renouvellement. Il faut réunir quatre conditions :

un bail soumis au statut des baux commerciaux (article L145-1) : un local dans lequel le locataire exploite un fonds de commerce, industriel ou artisanal dont il est propriétaire ;
un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour ce local, en principe à la date du congé et à celle de l'expiration du bail ;
une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui précèdent l'expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motif légitime (article L145-8) ;
un refus de renouvellement émanant du bailleur : congé sans offre de renouvellement, ou refus opposé à la demande de renouvellement du locataire.

À l'inverse, n'ouvrent pas droit à indemnité : le bail dérogatoire (trois ans maximum, sauf s'il se transforme en bail commercial lorsque le preneur reste dans les lieux au-delà sans opposition du bailleur), la convention d'occupation précaire et le bail professionnel, sauf si les parties ont choisi de le soumettre au statut. En cas de location-gérance, le locataire-gérant n'a aucun droit à indemnité envers le bailleur des murs : c'est le propriétaire du fonds, titulaire du bail, qui conserve le droit au renouvellement, sans avoir à être lui-même immatriculé. Pour le bailleur, c'est la première vérification à faire : un défaut d'immatriculation ou d'exploitation peut suffire à écarter toute indemnité.

Les cas où le bailleur ne paie pas (ou paie moins)

Motif grave et légitime (article L145-17, I, 1°) : défaut de paiement persistant, exploitation non conforme à la destination du bail, cessation d'exploitation sans raison sérieuse… Lorsqu'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou d'une cessation d'exploitation, le bailleur doit d'abord délivrer une mise en demeure par acte extrajudiciaire, qui précise le motif et reproduit les termes de la loi, et le manquement doit s'être poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après sa délivrance.
Immeuble à démolir pour insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qui ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (article L145-17, I, 2°). En cas de reconstruction, le locataire dispose d'un droit de priorité pour louer dans le nouvel immeuble.
Construction ou reconstruction (article L145-18) : contrairement à une idée reçue, l'indemnité d'éviction reste due. Le bailleur n'y échappe qu'en offrant un local de remplacement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, situé à un emplacement équivalent. Le locataire perçoit alors une indemnité pour la privation temporaire de jouissance et la moins-value de son fonds, et il est remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Absence de droit au renouvellement : locataire non immatriculé, fonds non exploité, bail hors statut (voir ci-dessus).

À noter : l'article L145-22 permet, sous des conditions strictes, la reprise des seuls locaux d'habitation accessoires au local commercial. Il ne permet pas de reprendre le local commercial lui-même sans indemnité.

Invoquer un motif grave sans dossier solide est risqué. Si le juge l'écarte, le bail prend bien fin, mais l'indemnité est due. En cas d'impayés, la clause résolutoire est souvent une voie plus adaptée. Dans tous les cas, préparez la décision en amont avec des spécialistes des murs commerciaux capables de mesurer le risque financier réel.

Congé, refus, procédure : les délais à respecter

L'éviction obéit à un calendrier strict. Une erreur de forme ou de délai peut faire perdre ses droits au bailleur comme au locataire.

Étape	Règle et délai	Texte
Congé du bailleur avec refus de renouvellement	Par acte extrajudiciaire (commissaire de justice), motivé, au moins six mois avant l'échéance. En tacite prolongation : au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le congé doit rappeler le délai de deux ans pour agir.	L145-9
Réponse à une demande de renouvellement du locataire	Le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus par acte extrajudiciaire. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.	L145-10
Action du locataire	Deux ans pour saisir le tribunal, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la signification du refus.	L145-9, L145-10, L145-60
Maintien dans les lieux	Jusqu'au paiement de l'indemnité, aux clauses et conditions du bail expiré, contre une indemnité d'occupation.	L145-28
Droit de repentir du bailleur	Jusqu'à 15 jours après que la décision est passée en force de chose jugée, si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.	L145-58
Paiement de l'indemnité	Une fois le délai de repentir expiré, l'indemnité doit être versée dans les trois mois d'un commandement délivré par acte extrajudiciaire.	L145-30
Remise des lieux	À l'expiration d'un délai de trois mois suivant le versement de l'indemnité au locataire, ou la notification de son versement à un séquestre.	L145-29
Retard dans la remise des clés	Après mise en demeure, retenue de 1 % par jour de retard sur l'indemnité séquestrée, au profit du bailleur.	L145-30

Beaucoup de dossiers se règlent à l'amiable, par un protocole transactionnel qui fixe le montant, la date de départ et le sort des aménagements. Cela évite des années de procédure. À défaut d'accord, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble tranche, le plus souvent après une expertise judiciaire. Entre le congé et le paiement, il faut compter plusieurs mois, et souvent plusieurs années en cas de contentieux.

Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?

C'est la question centrale. L'indemnité comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires. Tout part d'une question : le commerce peut-il se réinstaller ailleurs sans perdre sa clientèle ?

Indemnité de remplacement : la valeur du fonds de commerce

Si l'éviction entraîne la perte de la clientèle, parce que le commerce ne peut pas se réimplanter à proximité sans la perdre, l'indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds, « déterminée suivant les usages de la profession ». C'est l'hypothèse la plus coûteuse pour le bailleur, et elle concerne surtout les commerces dont la clientèle est attachée à l'emplacement. Les experts croisent plusieurs méthodes : un pourcentage du chiffre d'affaires TTC moyen des trois derniers exercices, selon des barèmes d'usage propres à chaque activité (le taux varie fortement entre restauration, habillement, services…), un multiple de l'excédent brut d'exploitation, et la comparaison avec des cessions de fonds similaires. Pour le détail de ces méthodes, voir notre guide pour estimer un fonds de commerce.

La valeur du droit au bail, plancher de l'indemnité

La jurisprudence retient que l'indemnité de remplacement ne peut pas être inférieure à la valeur du droit au bail. Un fonds peu rentable installé dans un local loué nettement sous le prix du marché peut donc coûter cher à évincer. Le droit au bail s'évalue le plus souvent par la méthode du différentiel de loyer : l'écart annuel entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, multiplié par un coefficient de situation. Ce coefficient dépend de la qualité de l'emplacement et de la destination autorisée par le bail.

Indemnité de déplacement (ou de transfert)

Si le locataire peut se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle, l'indemnité principale est moindre. Elle couvre alors la valeur du droit au bail perdu (ou le surcoût du nouveau loyer), les frais de transfert et le trouble commercial. Elle reste plafonnée à la valeur du fonds. C'est au bailleur de prouver que le préjudice est moindre, c'est-à-dire que le commerce peut être transféré sans perte de clientèle. À défaut, c'est la valeur du fonds qui s'applique.

Les indemnités accessoires

Poste	Ce qu'il répare	Justification
Frais de remploi	Droits de mutation et frais d'acte pour acquérir un fonds de même valeur	Barème légal des droits d'enregistrement, frais d'acte et d'intermédiaire
Déménagement et réinstallation	Transport, aménagement et mise aux normes du nouveau local	Devis et factures
Trouble commercial	Perte d'exploitation pendant le transfert	Évalué au cas par cas, souvent en fonction de la rentabilité mensuelle du fonds
Double loyer	Période pendant laquelle le locataire paie deux loyers	Bail du nouveau local
Licenciements	Indemnités versées au personnel si l'éviction entraîne la fermeture	Justificatifs sociaux
Autres frais	Perte de stock, résiliation de contrats, frais administratifs et de signalétique	Justificatifs

À quelle date s'apprécie le préjudice ?

Le préjudice s'évalue à la date la plus proche possible du départ effectif : la date du départ si le locataire a déjà quitté les lieux, sinon la date à laquelle le juge statue. Dans un marché haussier, chaque année de procédure peut donc renchérir l'indemnité. Cette mécanique explique des écarts considérables d'une affaire à l'autre, et l'intérêt d'une analyse au cas par cas plutôt que d'un barème automatique.

Exemple de calcul d'une indemnité d'éviction (illustratif)

Les chiffres ci-dessous sont fictifs. Les taux et coefficients sont des hypothèses retenues pour l'exemple, pas des barèmes : seule une expertise du dossier réel permet de chiffrer un montant fiable. Prenons une boutique située dans une rue commerçante secondaire à Paris. Chiffre d'affaires TTC moyen sur trois ans : 600 000 €. Loyer actuel : 36 000 € par an. Valeur locative de marché : 54 000 € par an. Le commerce ne peut pas se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle.

Poste	Hypothèse de calcul	Montant
Valeur du fonds	60 % du CA TTC moyen (taux hypothétique)	360 000 €
Contrôle : valeur du droit au bail	(54 000 − 36 000) × coefficient 6 (hypothétique) = 108 000 €, inférieure à la valeur du fonds : on retient le fonds	—
Indemnité principale	Valeur du fonds	360 000 €
Droits de mutation (remploi)	Barème des cessions de fonds : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % jusqu'à 200 000 €, 5 % au-delà	13 310 €
Frais d'acte et d'intermédiaire (remploi)	Hypothèse	20 000 €
Déménagement et réinstallation	Hypothèse, sur devis	30 000 €
Trouble commercial	Hypothèse	15 000 €
Total indicatif		438 310 €

Dans cet exemple, l'indemnité représente plus de douze années du loyer en place, sans compter les frais de procédure et le temps pendant lequel le local reste occupé. Aucun calcul en ligne ne remplace l'examen des bilans, du bail et du marché local. Vous êtes propriétaire et envisagez un refus de renouvellement ? Nous estimons sous 48 h la valeur de vos murs, occupés et libres : une base indispensable pour mettre en regard le coût d'une éviction. Demander une estimation.

Ce qui fait varier l'indemnité d'éviction à Paris

L'emplacement. Sur une artère n°1, l'écart entre un loyer ancien et la valeur locative de marché peut être très important, ce qui gonfle la valeur du droit au bail, donc le plancher de l'indemnité. Sur une rue secondaire, cet écart est souvent plus faible. Voir notre analyse de la valeur d'un emplacement n°1.
L'écart entre le loyer et la valeur locative. Un bail renouvelé plusieurs fois avec un loyer plafonné crée mécaniquement un droit au bail de valeur. À l'inverse, un loyer proche du marché le réduit.
La destination du bail et l'activité. Un bail tous commerces ou autorisant la restauration vaut davantage qu'une destination étroite. Les barèmes d'usage varient aussi fortement d'une activité à l'autre.
Un conduit d'extraction existant. À Paris, c'est un atout rare : en copropriété haussmannienne, il est très difficile d'en créer un. Il augmente la valeur du droit au bail pour les activités de restauration, et donc potentiellement l'indemnité. Il augmente aussi la valeur de vos murs une fois libres.
La possibilité de se réinstaller à proximité. Elle détermine le choix entre indemnité de déplacement et indemnité de remplacement, donc souvent l'ordre de grandeur du montant.
La rentabilité du fonds (chiffre d'affaires, excédent brut d'exploitation) et la durée de la procédure, puisque le préjudice s'apprécie à la date du départ ou du jugement.

Indemnité d'occupation : le locataire reste jusqu'au paiement

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (article L145-28). Jusqu'au paiement, il a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. En contrepartie, à compter de l'expiration du bail, il doit une indemnité d'occupation et non plus un loyer. Elle est fixée par référence à la valeur locative du local, à laquelle les juges appliquent fréquemment un abattement de précarité, dont le taux varie selon les décisions (souvent entre 10 et 20 %, à titre indicatif). La demande en paiement de l'indemnité d'occupation se prescrit elle aussi par deux ans.

Pour le propriétaire, cela a deux conséquences. D'abord, l'éviction n'est jamais immédiate : entre le congé, l'expertise et, le cas échéant, le contentieux, plusieurs mois, voire plusieurs années, peuvent s'écouler. Ensuite, la valeur locative devient un paramètre clé, pour l'indemnité d'occupation comme pour la rentabilité du bien. La faire établir avec rigueur fait partie d'une bonne gestion locative de vos murs.

Paiement, séquestre et remise des clés

L'indemnité est versée au locataire lui-même ou à un séquestre, désigné d'un commun accord ou, à défaut, par le jugement qui condamne le bailleur au paiement, ou encore par ordonnance sur requête (article L145-29). Le locataire doit remettre les lieux à l'expiration d'un délai de trois mois suivant le versement de l'indemnité, ou la notification de son versement à un séquestre. Le séquestre verse l'indemnité au locataire contre remise des clés du local vide, en l'absence d'opposition des créanciers, sur justification du paiement des impôts et des loyers et sous réserve des réparations locatives. Si le fonds est grevé de nantissements, les créanciers inscrits peuvent faire valoir leurs droits sur l'indemnité : c'est une raison de plus de passer par un séquestre.

Si le locataire ne remet pas les clés à la date prévue, et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % du montant de l'indemnité par jour de retard et reverse cette retenue au bailleur (article L145-30).

Le droit de repentir : revenir sur sa décision

Le Code de commerce offre au bailleur une porte de sortie : le droit de repentir (article L145-58). S'il constate que le coût de l'éviction est trop élevé, par exemple une fois l'indemnité chiffrée par l'expert ou par le juge, le propriétaire peut renoncer à l'éviction et consentir finalement au renouvellement du bail. Il en supporte alors les frais d'instance. En cas de désaccord, les conditions du bail renouvelé, notamment le loyer, sont fixées selon les règles habituelles.

Ce droit obéit à des conditions strictes. Il peut être exercé à tout moment de la procédure, et au plus tard 15 jours après que la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée. Le locataire doit être encore dans les lieux et ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller. Le repentir est irrévocable (article L145-59) : une fois notifié, le bailleur ne peut plus revenir en arrière. Bien utilisé, c'est un outil de sécurité : faire chiffrer, puis décider. Mal anticipé, il peut arriver trop tard, par exemple si le locataire a signé ailleurs entre-temps.

Fiscalité de l'indemnité d'éviction

Côté bailleur. Le traitement dépend de l'objectif poursuivi. Pour un particulier imposé dans la catégorie des revenus fonciers, l'indemnité est en principe déductible lorsqu'elle est versée pour relouer le local dans de meilleures conditions. Elle ne l'est pas lorsque le but est de vendre le bien libre, de le reprendre pour soi ou de reconstruire. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, elle constitue selon les cas une charge ou un élément du prix de revient de l'immeuble. Ces règles s'appliquent au cas par cas : validez-les avec votre expert-comptable avant de vous engager, surtout si vous détenez vos murs via une SCI à l'IR ou à l'IS.

Côté locataire. La fraction de l'indemnité qui répare la perte du fonds ou du droit au bail relève en principe du régime des plus-values professionnelles. Les indemnités qui compensent des charges (déménagement, trouble commercial…) entrent dans le résultat imposable. Là encore, le conseil d'un expert-comptable s'impose.

Propriétaire de murs : évincer, renouveler ou vendre occupé ?

Pour un investisseur, l'indemnité n'est pas seulement un risque : c'est un paramètre de stratégie patrimoniale. Il s'agit de la comparer au gain réel attendu de la libération du local. Reprenons l'exemple ci-dessus. Sur une rue secondaire (emplacement n°2), des murs commerciaux occupés s'échangent à un taux de capitalisation de l'ordre de 7,5 à 10 %. Loués 36 000 € par an, ils valent donc environ 360 000 à 480 000 €. Libérés puis reloués au loyer de marché de 54 000 €, ils vaudraient environ 540 000 à 720 000 € au même taux. Le gain de 180 000 à 240 000 € est très inférieur à une indemnité d'environ 438 000 €, sans compter la vacance, les délais et les frais. Dans ce cas, l'éviction détruirait de la valeur. Calcul simplifié, au même taux dans les deux cas : en pratique, des murs loués sous le marché peuvent se négocier à un taux plus bas, compte tenu du potentiel de revalorisation. Pour situer vos murs, retenez ces ordres de grandeur : environ 5 % sur une artère n°1, 6,5 à 7,5 % en zone n°1 bis, 7,5 à 10 % en n°2. Au-delà, tout dépend du loyer du locataire en place et de la configuration du local.

Chiffrer avant d'agir. Une estimation du fonds du locataire et de la valeur de vos murs, occupés comme libres, permet de comparer le coût d'une éviction au gain attendu (reprise, revalorisation, vente).
Renouveler au bon loyer. Si l'objectif est de revaloriser le loyer, un renouvellement avec déplafonnement (bail de plus de douze ans par l'effet de la tacite prolongation, modification notable des facteurs locaux de commercialité…) peut rapporter davantage qu'une éviction, sans en supporter le coût. La hausse qui en résulte est toutefois étalée : en principe, elle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente (article L145-34), sauf clause contraire.
Vendre occupé. Des murs loués se vendent sur la base de leur rendement : il n'est pas nécessaire d'évincer pour céder. Le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence lors de la vente du local (article L145-46-1), sauf exceptions prévues par le texte. Voir notre comparatif murs occupés ou libres. Si une procédure d'éviction est en cours, la prise en charge de l'indemnité doit être réglée noir sur blanc dans l'acte de vente.
Négocier un départ amiable. Une résiliation amiable du bail, ou le rachat du droit au bail par le bailleur contre une indemnité négociée, formalisée par un protocole, peut libérer le local plus vite et à moindre coût qu'une procédure.
Anticiper la fiscalité et sécuriser la procédure (forme du congé, délais, repentir) avec votre avocat.
Penser « actif libre ». Un local rendu libre, surtout s'il dispose d'un conduit d'extraction, se valorise différemment d'un local occupé : c'est parfois ce qui justifie l'indemnité.

Que vous souhaitiez investir dans des murs commerciaux, les vendre ou les relouer, la maîtrise de ce coût fait souvent la différence entre une opération subie et une opération pilotée. FLAGSHIP, spécialiste des murs commerciaux à Paris et en petite couronne depuis 2013, vous propose une estimation sous 48 h de vos murs, occupés et libres, pour arbitrer en connaissance de cause.

Locataire : vous recevez un congé avec refus de renouvellement

Vérifiez la forme. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, être motivé et mentionner le délai de deux ans pour agir. S'il invoque un motif grave, vérifiez qu'une mise en demeure préalable vous a bien été délivrée lorsqu'elle était requise.
Notez la date butoir. Vous avez deux ans pour saisir le tribunal, à compter de la date d'effet du congé ou, si vous aviez demandé le renouvellement, à compter de la signification du refus du bailleur. Passé ce délai, l'action est prescrite.
Ne partez pas avant d'être payé. Vous avez droit au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité, contre une indemnité d'occupation.
Faites évaluer votre fonds et votre droit au bail, et rassemblez vos bilans des trois derniers exercices ainsi que les justificatifs des frais de réinstallation.
Préparez votre réinstallation avec votre avocat. Une réinstallation à proximité peut conduire à retenir une indemnité de déplacement plutôt que de remplacement : le calendrier compte.

Pour vous réinstaller, consultez nos locaux commerciaux à louer à Paris et nos cessions de bail, ou contactez-nous au 01 83 81 81 81 pour nous décrire votre projet.

Questions fréquentes sur l'indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction est-elle toujours obligatoire ?

Non. Elle est due en cas de refus de renouvellement d'un bail commercial protégé, sauf motif grave et légitime (après mise en demeure lorsque la loi l'exige), immeuble insalubre ou dangereux à démolir, ou absence de droit au renouvellement du locataire. En cas de reconstruction, elle reste due, sauf offre d'un local de remplacement équivalent.

Comment calculer une indemnité d'éviction ?

Si l'éviction fait perdre sa clientèle au commerce, l'indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds, sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail. Si le commerce peut se réinstaller à proximité sans perte, elle se limite à une indemnité de déplacement. S'ajoutent les indemnités accessoires détaillées plus haut.

Existe-t-il un simulateur d'indemnité d'éviction fiable ?

Un simulateur ne donne qu'un ordre de grandeur, car le montant dépend des bilans, du bail, de l'emplacement et de la possibilité de réinstallation. L'exemple chiffré ci-dessus montre la méthode ; un chiffrage sérieux suppose une expertise du dossier réel.

Qui fixe le montant de l'indemnité d'éviction ?

Les parties, par un protocole transactionnel. À défaut, le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, en général après une expertise judiciaire.

Quel est le délai pour réclamer une indemnité d'éviction ?

Deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la signification du refus de renouvellement en réponse à une demande du locataire.

Le locataire peut-il rester dans les murs avant d'être payé ?

Oui. Il ne peut pas être contraint de partir avant le versement de l'indemnité et reste dans les lieux aux conditions du bail expiré, contre une indemnité d'occupation.

Quand le locataire doit-il rendre les clés ?

À l'expiration d'un délai de trois mois suivant le versement de l'indemnité, ou la notification de son versement à un séquestre. En cas de retard, et après mise en demeure, 1 % de l'indemnité est retenu par jour de retard.

Jusqu'à quand le bailleur peut-il exercer son droit de repentir ?

À tout moment de la procédure, et au plus tard dans les 15 jours qui suivent la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller. Le repentir est irrévocable et les frais d'instance restent à la charge du bailleur.

Un propriétaire peut-il vendre ses murs sans verser d'indemnité d'éviction ?

Oui. La vente des murs ne met pas fin au bail : le bien se vend occupé, sur la base de son rendement, et le nouveau propriétaire reprend le bail en cours. Évincer n'est nécessaire que pour vendre libre, et c'est alors un calcul à faire.

Y a-t-il une indemnité d'éviction en bail dérogatoire, professionnel ou d'habitation ?

Non, en principe. Le bail dérogatoire (tant qu'il ne s'est pas transformé en bail commercial) et la convention d'occupation précaire n'ouvrent pas droit au renouvellement, pas plus que le bail professionnel, sauf option pour le statut des baux commerciaux. Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989 et ne prévoit pas d'indemnité d'éviction au sens du Code de commerce.

L'indemnité d'éviction est-elle imposable ?

Pour le locataire, oui : la part qui répare la perte du fonds relève en principe des plus-values professionnelles, et la part qui compense des charges entre dans le résultat. Pour le bailleur, elle peut être déductible selon l'objectif poursuivi, par exemple relouer dans de meilleures conditions. À valider avec votre expert-comptable.

Sources : articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce (Légifrance) et fiche « Indemnité d'éviction » d'Entreprendre Service-Public. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour un arbitrage adapté à votre situation, contactez les experts FLAGSHIP au 01 83 81 81 81 ou demandez une estimation de vos murs sous 48 h.

Publié le 29/06/2026 · Mis à jour le 28/09/2026