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Murs et fonds · Boulangerie-pâtisserie
Vendre votre boulangerie avec ses murs quand le fonds ne trouve pas preneur
Votre boulangerie est en vente depuis des mois et les murs vous appartiennent, souvent avec le logement au-dessus ? Baisser encore le prix du fonds n’est pas la seule issue. Le fournil, son four et l’appartement peuvent se vendre ensemble, se louer à un nouveau boulanger ou intéresser un investisseur. FLAGSHIP, spécialiste des murs commerciaux à Paris et en Île-de-France depuis 2013, vous aide à choisir.
Quatre solutions quand vous possédez les murs de la boulangerie
Vendre l’ensemble à un boulanger
Murs, fonds et logement en une seule vente, à un prix global. Le repreneur achète son outil et son toit ; sa banque finance plus volontiers l’immobilier qu’un fonds seul. Moins d’acheteurs, mais pas de bail à négocier. Voir notre article fonds difficile à vendre : la solution murs et fonds.
Louer la boulangerie à un nouvel exploitant
Un boulanger qui s’installe cherche d’abord un fournil qui marche. Vous lui consentez un bail neuf en location pure, avec ou sans le logement, et gardez un revenu. Notre gestion locative peut suivre le bail pour vous.
Vendre les murs loués à un investisseur
Le bail signé, vos murs deviennent un placement : un loyer, un artisan qui a investi dans son fournil. Nous avons ainsi vendu à une foncière familiale des murs occupés par un traiteur.
Libérer le local et vendre les murs libres
Si personne ne reprend la boulangerie, le local se vend vide, à un artisan de bouche, une enseigne ou un investisseur qui le relouera. Fournil, puissance électrique et évacuations sont des arguments, tant que le local ne reste pas fermé des mois.
Pourquoi votre boulangerie ne trouve pas preneur
Être propriétaire de ses murs est un atout. C’est aussi, souvent, ce qui bloque la vente.
Pas de bail. Si vous travaillez chez vous sans bail, le repreneur du fonds n’achète aucun droit de rester dans le local.
Un résultat sans loyer. Sans loyer à payer, votre excédent brut d’exploitation paraît plus élevé que celui de votre successeur. Il refait le calcul, et le prix ne tient plus.
Un acheteur très ciblé. Pour garder l’enseigne « boulangerie », il faut, à partir de matières premières choisies, pétrir la pâte, la faire fermenter, la façonner et cuire le pain sur le lieu de vente, sans que pâte ou pain soient surgelés ou congelés (article L122-17 du Code de la consommation). L’activité exige en outre une qualification professionnelle, ou le contrôle effectif et permanent d’une personne qualifiée (Code de l’artisanat).
La réponse est rarement une nouvelle baisse de prix : c’est de vendre autre chose. Notre page vente murs et fonds détaille ces scénarios.
Four, chambre de pousse : ce qui part avec les murs
Dans une boulangerie, la frontière entre murs et fonds passe au milieu du fournil. Elle compte dès qu’ils sont vendus séparément ou à des prix ventilés.
En principe, le matériel appartient au fonds : pétrin, laminoir, vitrines, froid. Mais un équipement que le propriétaire des murs a lui-même placé pour l’exploitation, ou scellé au bâti, peut devenir immeuble par destination et suivre les murs (articles 524 et 525 du Code civil). C’est souvent la question pour un four maçonné ou une chambre de pousse intégrée. La règle suppose un même propriétaire : un four acheté par votre société d’exploitation, alors que les murs sont à vous ou à une SCI, reste en principe au fonds.
Avant la mise en vente :
- Un inventaire pièce par pièce : murs ou fonds, pour chaque équipement, avec son propriétaire.
- L’état réel : âge du four, entretien, évacuation des buées, puissance électrique.
- Une ventilation du prix justifiée par une évaluation, car murs et fonds ne supportent pas les mêmes droits de mutation. À faire valider par votre notaire.
Le logement à l’étage : vente en bloc ou à part
Boutique au rez-de-chaussée, fournil au sous-sol, appartement au premier : deux options.
En bloc. Le logement reste avec la boulangerie, vendu au repreneur ou loué avec la boutique. Loué au boulanger, il peut relever du statut des baux commerciaux comme local accessoire, si sa privation compromettrait l’exploitation et s’il appartient au propriétaire de la boutique (article L145-1 du Code de commerce). Pour un boulanger qui commence avant l’aube, habiter au-dessus compte.
À part. Si l’appartement forme un lot distinct, ou peut le devenir, il se vend sur le marché résidentiel, à condition d’avoir un accès séparé.
À vérifier avant de choisir :
- L’usage. À Paris et en petite couronne, transformer un logement en réserve exige une autorisation de changement d’usage (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Un appartement devenu réserve sans autorisation complique la vente.
- La fiscalité. Si l’appartement est votre résidence principale, la part du prix qui lui revient peut relever de l’exonération de plus-value de l’article 150 U du CGI, sous conditions. À faire valider par votre notaire ou votre expert-comptable.
Combien valent les murs d’une boulangerie que vous occupez
Vos murs ne produisent pas de loyer : il faut en reconstituer un.
1. La valeur locative de marché : le loyer qu’un boulanger ou un autre commerçant paierait aujourd’hui pour ce local, fournil et logement compris s’il y a lieu, comparé aux locaux loués du quartier.
2. Le rendement attendu : on divise ce loyer annuel par le taux exigé par les investisseurs pour cet emplacement. Plus l’emplacement est sûr et le bail solide, plus la valeur monte.
3. Le contrôle par les ventes réelles : sur 2023-2025, la médiane des ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus (DVF) est de 8 021 € le m² à Paris, 3 321 € en petite couronne et 1 894 € en grande couronne. Une médiane situe un marché sans fixer un prix (notre baromètre des prix des murs).
Nous chiffrons aussi les murs libres et le logement vendu à part. Attention : un loyer trop haut gonfle les murs, fait baisser le fonds et sera décoté par les investisseurs.
Le bail à préparer pour le repreneur
Que vous gardiez les murs ou les vendiez loués, ce bail fait leur valeur. Préparez-le avant la mise en vente, avec votre notaire ou votre avocat.
- La destination : boulangerie, pâtisserie et, si possible, snacking et consommation sur place. Trop étroite, elle obligera le repreneur à demander une déspécialisation (articles L145-47 et L145-48 du Code de commerce).
- La durée : 9 ans au minimum (article L145-4).
- Le logement : inclus ou non, en gardant son usage d’habitation.
- Le matériel du bailleur : liste annexée, et qui entretient ou remplace le four.
- Les charges : état des lieux et inventaire des charges obligatoires (articles L145-40-1 et L145-40-2) ; les grosses réparations restent au bailleur (article R145-35).
- Le travail de nuit : horaires, livraisons et buées compatibles avec le règlement de copropriété.
Si personne ne reprend la boulangerie : reconvertir le local
Un fournil fermé ne retrouve pas toujours un boulanger. Étudiez les autres débouchés avant de démonter quoi que ce soit.
Une autre activité de bouche. Pâtissier, traiteur, restauration rapide, épicerie fine : puissance, évacuations et sous-sol équipé leur servent aussi. Pour notre référence Food House, après la vente des murs, FLAGSHIP a supervisé l’installation d’une enseigne de restauration rapide. Nos critères pour un local de boulangerie-pâtisserie aident à mesurer ce que vaut votre fournil.
Un commerce sans production. Le local se reloue souvent après travaux (dépose du four, sols), qui se négocient dans le bail ou dans le prix.
Les règles. À Paris, le PLU protège le commerce et l’artisanat en rez-de-chaussée le long de nombreuses rues : vérifiez ce que permet votre adresse avant d’envisager bureaux ou logement. Voir notre article sur le changement de destination d’un local commercial.
Pièces à réunir et erreurs à éviter
Réunissez titre de propriété, règlement de copropriété, diagnostics du local et du logement, taxe foncière, trois derniers bilans, chiffre d’affaires mensuel et inventaire du matériel. Vos murs sont dans une SCI qui les loue déjà à votre société ? Pensez au droit de préférence du locataire (article L145-46-1 du Code de commerce).
Les erreurs les plus fréquentes :
- Fermer avant d’avoir vendu : la clientèle part chez le voisin.
- Présenter un résultat sans loyer.
- Laisser flou le partage du matériel.
- Ébruiter la vente auprès des clients. Vos salariés, eux, sont informés dans le délai légal (article L141-23 du Code de commerce).
Comment FLAGSHIP mène la vente de votre boulangerie
1. Un échange confidentiel
Vous décrivez la boulangerie, les murs, le logement et votre calendrier. Nous vous rappelons sous 48 h et visitons hors des heures d’affluence.
2. L’avis de valeur
Murs et fonds, murs loués, murs libres, logement à part : chaque scénario est chiffré. Estimation offerte en cas de mandat exclusif.
3. Le dossier et le bail
Inventaire du fournil, partage murs-fonds, projet de bail du repreneur : nous les préparons avec votre notaire.
4. Une commercialisation discrète
Boulangers, artisans de bouche, enseignes et investisseurs reçoivent le dossier, sans publicité qui alerterait vos clients.
5. Les offres et les signatures
Nous vérifions le financement des acheteurs, suivons les délais légaux et coordonnons les actes. Si vous gardez les murs, notre gestion locative prend le relais.
Nos ventes de murs en ce moment
Nos références
Place du Général Leclerc — Suresnes
Immeuble d'habitation R+5 en pleine propriété, avec l'enseigne Nicolas en pied d'immeuble.
Rue du Faubourg Saint-Antoine — Paris 12
Murs vendus à une foncière familiale, occupés par le traiteur « Les Délices de Crètes ».
82 rue de la Chapelle — Paris 18
Après la vente des murs, Flagship supervise l'installation d'une enseigne de restauration rapide.
2 place Marivel — Sèvres
Vente des murs d'une agence bancaire dans le cadre d'un arbitrage de réseau. Relocation à venir.
Questions fréquentes
Le four est-il vendu avec les murs ou avec le fonds ?
En principe avec le fonds. Mais un four scellé au bâti, ou placé pour l’exploitation par le propriétaire des murs lui-même, peut être immeuble par destination (articles 524 et 525 du Code civil). S’il appartient à votre société d’exploitation et les murs à vous ou à une SCI, il reste en principe au fonds. Un inventaire validé par le notaire tranche chaque cas.
Un repreneur peut-il transformer ma boulangerie en dépôt de pain ?
Il peut vendre du pain cuit à partir de pâtons livrés, mais pas sous l’enseigne « boulangerie » (article L122-17 du Code de la consommation). Votre fournil intéresse donc d’abord un vrai boulanger.
Faut-il inclure le logement dans le bail du repreneur ?
Ce n’est pas obligatoire. L’inclure sert un boulanger qui travaille de nuit ; le garder à part permet de le louer ou de le vendre séparément.
Mon logement sert de réserve : est-ce un problème ?
À Paris et en petite couronne, un logement ne change pas d’usage sans autorisation (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Faites vérifier la situation avant la mise en vente.
Combien de temps prend la vente ?
Plusieurs mois. Si les murs sont soumis au droit de préemption urbain, le titulaire de ce droit, souvent la commune, a 2 mois pour répondre (article L213-2 du Code de l’urbanisme), délai suspendu en cas de demande de pièces ou de visite ; dans les entreprises concernées, les salariés sont informés au plus tard un mois avant la cession du fonds (article L141-23 du Code de commerce).
Combien coûte votre estimation ?
Elle est offerte en cas de mandat exclusif. Nos honoraires figurent dans notre barème et sont écrits dans le mandat avant toute démarche.
Votre boulangerie ne se vend pas ? Parlons de vos murs
Dites-nous où se trouve la boulangerie, si le logement en fait partie et ce que vous envisagez. Nous vous rappelons sous 48 h, en toute discrétion.
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