Murs et fonds · Restaurant

Vendre votre restaurant avec ses murs : en bloc ou murs loués au repreneur

Votre restaurant est en vente depuis des mois, les visites ne donnent rien, et vous êtes propriétaire des murs ? La solution est souvent là : un fonds seul se finance mal, des murs se financent comme de l’immobilier et intéressent aussi les investisseurs. FLAGSHIP, spécialiste des murs commerciaux à Paris et en Île-de-France depuis 2013, vend le restaurant avec ses murs, loue le local à un nouvel exploitant ou vend les murs loués. Voici comment choisir, comment s’estiment vos murs et ce qui se transmet vraiment.

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Quatre options quand vous possédez les murs

Vendre murs et fonds à un restaurateur

Le repreneur achète l’affaire et le local en une fois, à un prix global, financé en bonne partie sur l’immobilier. Les acheteurs sont moins nombreux, mais ils n’ont pas de bail à négocier : ils deviennent propriétaires de leur outil.

Louer le local à un nouvel exploitant

Beaucoup d’enseignes veulent un local avec extraction pour leur propre concept, sans racheter de fonds. Vous signez un bail neuf en location pure et gardez un revenu, suivi si vous le souhaitez par notre gestion locative. C’est ainsi que Pokawa s’est installé à Paris 16e.

Vendre les murs loués à un investisseur

Une fois le bail signé, vos murs deviennent un placement. Vous vendez un revenu à des investisseurs qui n’ont ni à exploiter le restaurant ni à financer un fonds : le cercle des acheteurs s’élargit.

Libérer le local et vendre les murs libres

Vous arrêtez l’activité et vendez un local vide, à un restaurateur qui veut s’installer chez lui ou à un investisseur qui le louera. L’extraction et ce que permet la copropriété pèsent alors lourd dans le prix. Notre référence Food House illustre la suite : après la vente des murs, FLAGSHIP a supervisé l’installation d’une enseigne de restauration rapide.

Pourquoi votre restaurant ne trouve pas preneur

Quand le restaurateur possède ses murs, le fonds se vend souvent mal, pour trois raisons.

Pas de bail, pas de droit au bail. Si vous exploitez chez vous sans bail, le repreneur n’achète aucun droit à rester dans les lieux. Acheteurs et banques hésitent.

Un résultat sans loyer. Vous ne vous payez pas de loyer : votre excédent brut d’exploitation (EBE) paraît plus élevé que celui de votre successeur, qui en paiera un. Il refait le calcul, et le prix ne tient plus.

Le financement. Un fonds se finance sur une durée plus courte qu’un bien immobilier, avec un apport plus important. Des murs se financent comme de l’immobilier.

La solution est rarement de baisser encore le prix, mais de vendre autre chose : l’ensemble, le local loué ou les murs. Notre page vente murs et fonds détaille ces scénarios pour tous les commerces.

Ce qui fait la valeur d’un restaurant avec ses murs à Paris

Pour un investisseur comme pour un restaurateur, la valeur part du local.

L’extraction : un conduit en bon état qui monte en toiture, autorisé par la copropriété. Dans un immeuble parisien ancien, en créer un est long et parfois impossible (voir nos critères pour un local de restaurant à Paris).
L’emplacement : flux du soir, voisinage, terrasse possible, autres restaurants autour.
La destination : ce que permettent le règlement de copropriété et le bail, restauration avec cuisson ou vente à emporter seulement.
La licence : elle appartient au fonds, pas aux murs, mais compte dans un prix global.
La sécurité et l’accessibilité : un restaurant est un établissement recevant du public ; il respecte les règles de sécurité incendie et tient un registre public d’accessibilité (arrêté du 19 avril 2017).
La configuration : salle, cuisine, réserves, sous-sol, longueur de vitrine.

Calculer la valeur des murs d’un restaurant que vous occupez

Vos murs ne produisent pas de loyer : il faut en reconstituer un.

1. La valeur locative de marché. C’est le loyer qu’un restaurateur paierait aujourd’hui pour ce local, comparé aux locaux de restauration loués dans le secteur. Une extraction attire plus de candidats, ce qui soutient ce loyer.

2. Le rendement attendu. On divise ce loyer annuel par le taux de rendement exigé par les investisseurs pour cet emplacement : plus il est sûr, plus le taux est bas et le prix élevé. Notre guide pour vendre ses murs commerciaux explique comment lire un rendement.

3. Le contrôle par les ventes réelles (DVF). Sur 2023-2025, la médiane des ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus ressort à 8 021 € le m² à Paris et à 3 321 € en petite couronne, tous locaux confondus (notre baromètre des prix des murs). Une médiane situe un marché, elle ne fixe pas un prix.

Attention aux vases communicants : un loyer élevé fait monter la valeur des murs mais baisser celle du fonds, et les investisseurs décotent un loyer au-dessus du marché.

Licence, terrasse, extraction : ce qui se transmet, ce qui ne se transmet pas

Ce que disent les textes, à faire confirmer pour votre cas par votre notaire ou votre avocat.

La licence fait partie du fonds et suit sa vente, pas celle des murs. Le nouvel exploitant déclare la mutation au moins 15 jours avant (Cerfa n° 11542), à Paris auprès de la préfecture (articles L3332-3 et L3332-4 du Code de la santé publique). Un débit de boissons de 3e ou 4e catégorie dont l’activité a cessé depuis plus de 5 ans est considéré comme supprimé (article L3333-1).
Le permis d’exploitation est personnel : il s’obtient après une formation et vaut 10 ans (article L3332-1-1). Votre repreneur doit avoir le sien.
La terrasse ne se vend pas. À Paris, l’autorisation est précaire et révocable, délivrée à titre personnel et non transmissible en cas de cession du fonds : le nouveau propriétaire du fonds dépose une nouvelle demande (règlement des étalages et terrasses, articles DG.3 et DG.17).
L’extraction est liée à l’immeuble. Un conduit qui touche les parties communes ou l’aspect extérieur demande l’accord de l’assemblée générale (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) et, selon les cas, une déclaration préalable (article R421-17 du Code de l’urbanisme). Acheteurs et repreneurs demanderont ces autorisations.

Le bail à préparer pour votre repreneur

Quand les murs sont vendus loués ou conservés, ce bail est ce que l’investisseur achète. Les points à traiter :

La destination : restauration, avec ou sans extraction, assez large et cohérente avec le règlement de copropriété (voir notre article sur la clause de destination).
La durée : 9 ans au minimum (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire peut en principe partir tous les 3 ans ; un bail de plus de 9 ans peut prévoir une période ferme.
Le loyer : au niveau du marché, indexé. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyer, et les autres garanties sont elles aussi plafonnées (article L145-40 du Code de commerce).
Les charges et travaux : état des lieux et inventaire des charges obligatoires (articles L145-40-1 et L145-40-2) ; les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être imputées au locataire (article R145-35).
L’extraction : qui l’entretient, qui la nettoie, qui la remplace.

Murs dans une SCI, restaurant dans une société

Vérifiez d’abord s’il existe un bail entre votre SCI et votre société d’exploitation. Sans bail, le fonds n’a pas de droit au bail : il faut en signer un avant de vendre le fonds séparément ou de vendre les murs loués. S’il y en a un, la vente des murs ouvre en principe un droit de préférence au locataire (article L145-46-1 du Code de commerce), avec des exceptions : l’ordre des signatures se règle donc avec les notaires. Voir aussi notre article sur la vente des murs et du fonds d’un restaurant.

Calendrier et pièces du dossier

Comptez plusieurs mois, rythmés par des délais légaux. Si les murs sont soumis au droit de préemption urbain, la mairie dispose en principe de 2 mois pour répondre à la déclaration d’intention d’aliéner (article L213-2 du Code de l’urbanisme). Si vous vendez le fonds et que votre entreprise compte moins de 50 salariés, ceux-ci sont informés du projet au plus tard un mois avant la vente ; elle peut intervenir plus tôt si chacun a déclaré ne pas faire d’offre (article L141-23 du Code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026).

Préparez dès le départ :

Murs : titre de propriété, règlement de copropriété et procès-verbaux d’assemblée générale, autorisations de l’extraction, diagnostics (amiante, état des risques, DPE), taxe foncière, plans.
Exploitation : 3 derniers bilans, chiffre d’affaires mensuel, inventaire du matériel, contrats en cours, licence et récépissé, registre public d’accessibilité, derniers contrôles d’hygiène et de sécurité.
Bail : le projet de bail du repreneur, ou le bail existant et ses avenants.

Les erreurs qui font perdre de la valeur à un restaurant

Celles que nous voyons le plus souvent :

Fermer avant d’avoir vendu : la clientèle part, l’équipe aussi, et une licence de 3e ou 4e catégorie disparaît après plus de 5 ans d’arrêt.
Présenter un EBE sans loyer : le repreneur le recalcule et la confiance tombe.
Fixer un loyer au-dessus du marché pour gonfler le prix des murs.
Présenter la terrasse comme acquise, ou une extraction faite sans accord de la copropriété.
Laisser la vente s’ébruiter auprès des clients, et le chiffre d’affaires baisser pendant ce temps. Vos salariés, eux, sont informés dans les formes et le délai prévus par la loi.

Comment FLAGSHIP mène la vente de votre restaurant

1. Un échange confidentiel

Vous nous décrivez le restaurant, les murs, leur détention et votre calendrier. Nous vous rappelons sous 48 h et visitons en dehors du service.

2. L’avis de valeur

Murs libres, murs loués, murs et fonds : vous voyez ce que rapporte chaque scénario. Estimation offerte en cas de mandat exclusif.

3. Le scénario et le bail

Nous choisissons avec vous le scénario, puis préparons avec votre notaire le bail que signera le repreneur.

4. Une commercialisation discrète

Restaurateurs, enseignes, investisseurs : nous présentons le dossier sans alerter vos clients. Vos salariés sont informés au moment prévu par la loi.

5. Les offres et les délais

Nous négocions, vérifions le financement des acheteurs et suivons les délais : préemption, salariés, licence.

6. Les signatures et la suite

Nous coordonnons les actes des murs et du fonds. Si vous gardez les murs, notre gestion locative suit le bail.

Nos ventes de murs en ce moment

Murs à vendre

Paris

Place Saint-Augustin

551 200 € les murs · 24 m²

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Murs à vendre

Montmorency

Division Leclerc

349 800 € les murs · 70 m²

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Murs à vendre

Marolles-en-Brie

Centre Commercial / Mairie

614 800 € les murs · 90 m²

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Murs à vendre

Paris

Belleville

445 200 € les murs · 59 m²

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Nos références

Vente de murs occupés

Rue du Faubourg Saint-Antoine — Paris 12

Murs vendus à une foncière familiale, occupés par le traiteur « Les Délices de Crètes ».

Food House

82 rue de la Chapelle — Paris 18

Après la vente des murs, Flagship supervise l'installation d'une enseigne de restauration rapide.

Pokawa

28 rue Mozart — Paris 16

Installation en location pure de l'enseigne de restauration hawaïenne Pokawa.

Questions fréquentes

Comment calculer la valeur des murs d’un restaurant ?

On part du loyer de marché d’un local de restauration comparable, on le divise par le taux de rendement attendu par les investisseurs pour cet emplacement, puis on contrôle avec les ventes réelles du secteur. Si vous occupez les murs sans loyer, on reconstitue celui qu’un autre restaurateur paierait.

La licence est-elle vendue avec les murs ?

Non, elle fait partie du fonds de commerce. Si vous vendez les murs seuls, elle reste avec le fonds. Si vous vendez murs et fonds, elle passe au repreneur, qui déclare la mutation et doit détenir son propre permis d’exploitation.

L’autorisation de terrasse se transmet-elle au repreneur ?

Non. À Paris, elle est personnelle et non transmissible en cas de cession du fonds. Le repreneur dépose une nouvelle demande, examinée selon les règles du moment, sans garantie de l’obtenir.

Une extraction fait-elle monter le prix des murs ?

Elle élargit le nombre de restaurateurs intéressés, donc d’investisseurs prêts à acheter les murs loués. À condition qu’elle soit en bon état et autorisée par la copropriété : contestée, elle produit l’effet inverse.

Mon restaurant est fermé : puis-je vendre les murs libres ?

Oui, à un restaurateur qui veut s’installer chez lui ou à un investisseur qui les louera. Ne tardez pas : un local fermé se dégrade, et si vous exploitiez une licence de 3e ou 4e catégorie, elle est considérée comme supprimée après plus de 5 ans d’arrêt.

Comment la fiscalité se répartit-elle entre murs et fonds ?

Murs et fonds ne suivent pas les mêmes règles : plus-values, droits payés par l’acquéreur, TVA éventuelle. La répartition du prix doit pouvoir être justifiée par une évaluation. Points à faire valider par votre notaire ou votre expert-comptable avant de signer.

Votre restaurant ne se vend pas ? Parlons de vos murs

Dites-nous où se trouve le restaurant et ce que vous envisagez. Nous vous rappelons sous 48 h, en toute discrétion.

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