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Paris 10e

Local commercial et boutique à louer au canal Saint-Martin

Quai de Valmy, rue de Lancry, rue Beaurepaire : autour du canal Saint-Martin, restaurants, cafés, commerces de bouche et boutiques de créateurs vivent des habitants, des promeneurs et du public du soir. FLAGSHIP vous aide à y trouver une boutique ou un local, et accompagne les propriétaires du quartier qui veulent louer, vendre ou estimer leurs murs.

Parlons de votre local →01 83 81 81 81

Qui commerce autour du canal Saint-Martin

Le canal Saint-Martin relie le bassin de la Villette à la Bastille. Dans le 10e, il coule à ciel ouvert entre deux quais : le quai de Valmy, sur la rive ouest, et le quai de Jemmapes, sur la rive est. Le cœur commerçant du quartier se trouve au sud, entre la place de la République et l’hôpital Saint-Louis : les quais, et les rues qui y descendent depuis le boulevard de Magenta.

Trois clientèles s’y croisent. Les habitants d’abord : ils font vivre les commerces de bouche, les cafés, les laveries et les coiffeurs de la rue de Lancry ou de la rue Lucien-Sampaix. Les promeneurs ensuite, surtout le week-end : le dimanche, le secteur du canal est fermé aux voitures dans le cadre de Paris Respire, de 10 h à 20 h d’avril à septembre et de 10 h à 18 h d’octobre à mars. Le public du soir enfin, qui remplit bars et restaurants le long des quais. S’y ajoutent les salariés, patients et visiteurs de l’hôpital Saint-Louis, rue Bichat, et le passage de la place de la République.

La restauration domine sur les quais et rue de Lancry. Le prêt-à-porter et les boutiques de créateurs se regroupent rue Beaurepaire, rue de Marseille et rue des Vinaigriers. Les commerces du quotidien tiennent la rue Lucien-Sampaix et la rue de la Grange-aux-Belles. Pour un café ou un restaurant, voyez notre fiche local de restaurant à Paris ; pour une boutique de mode, notre page boutique de prêt-à-porter à Paris.

Côté transports : République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11), Jacques Bonsergent (ligne 5), Goncourt (ligne 11), Gare de l’Est (lignes 4, 5 et 7), Château-Landon (ligne 7), Colonel Fabien (ligne 2), Louis Blanc (lignes 7 et 7 bis) et Jaurès (lignes 2, 5 et 7 bis). Pour passer d’une rive à l’autre, les piétons empruntent les passerelles et les ponts tournants de la rue Dieu et de la rue de la Grange-aux-Belles : ces points de traversée orientent le flux.

Ce qui fait la valeur d’un emplacement ici

Au bord du canal, quelques numéros changent la clientèle. Le passage se concentre sur les quais entre la rue du Faubourg-du-Temple et la rue des Récollets, autour des écluses et des passerelles. Plus au nord, vers la rue Louis-Blanc, les rez-de-chaussée commerçants se font plus rares.

Le quai ou la rue : sur les quais, la vue sur l’eau attire promeneurs et public du soir ; dans les rues qui y mènent, la clientèle est plus régulière et plus locale. C’est la logique de l’emplacement n° 1.
Le tronçon : distance à une passerelle, à une écluse ou à une sortie de métro, angle de rue, côté de la rue. Deux boutiques de la même rue ne se valent pas.
Votre client : un commerce de bouche vit des habitants toute l’année ; un bar ou un restaurant de quai dépend davantage du soir, du week-end et de la météo. Choisissez la rue selon votre client, pas selon la réputation du quartier.
Le local : linéaire de vitrine, hauteur sous plafond, cave ou réserve, extraction pour la restauration, accès pour les livraisons. Le quai de Jemmapes est à sens unique et le secteur est fermé aux voitures le dimanche en journée : regardez comment vous serez livré.
Ce que le PLU autorise : rue de Lancry et dans la partie basse de la rue du Faubourg-du-Temple, un local de commerce artisanal de proximité ne peut pas changer d’activité (voir plus bas). Pour un acheteur de murs, cela fixe le cercle des futurs locataires.
Les prix réels : les ventes de locaux du 10e figurent ci-dessous ; notre baromètre des prix des murs donne le détail par secteur. Une médiane situe un marché, pas votre local.

Les règles locales à vérifier avant de signer

Linéaires commerciaux du PLU. Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024, repère les voies où les rez-de-chaussée commerciaux sont protégés (règlement de la zone UG, plan C « Protection du commerce »). Autour du canal, la protection la plus stricte, celle du commerce artisanal de proximité, couvre la rue de Lancry entre le boulevard de Magenta et le quai de Valmy, et la rue du Faubourg-du-Temple entre la rue Yves-Toudic et l’avenue Parmentier : un rez-de-chaussée sur rue affecté à ce type de commerce ne peut pas être transformé pour une autre activité. La protection du commerce et de l’artisanat, qui préserve les rez-de-chaussée sur rue affectés au commerce, à l’artisanat ou aux activités médicales et paramédicales (en principe, ils ne peuvent pas devenir des bureaux ou des logements), s’applique notamment à la rue Beaurepaire, à la rue des Vinaigriers (du boulevard de Magenta au quai), à la rue Lucien-Sampaix et à la rue Bichat (de la rue du Faubourg-du-Temple à la rue Alibert). À notre lecture du plan, les quais de Valmy et de Jemmapes, la rue de Marseille et la rue Yves-Toudic n’en portent pas. Vérifiez toujours le plan à l’adresse exacte, et lisez notre article sur le changement de destination d’un local commercial.

Monuments historiques. Le canal lui-même est inscrit monument historique depuis le 23 février 1993, de la place de Stalingrad à la place de la Bastille, avec ses écluses. Autour, l’hôpital Saint-Louis compte plusieurs bâtiments classés ou inscrits, et l’hôtel Leblanc-Barbedienne, au 63 rue de Lancry, a sa façade inscrite depuis 1975. Dans leurs abords (un périmètre délimité ou, à défaut, les immeubles visibles avec le monument dans un rayon de 500 m), les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (Code du patrimoine, articles L621-30 et L621-32). Sur les quais, les devantures font face au canal : prévoyez l’accord de l’ABF. En revanche, le quartier n’est pas dans un site patrimonial remarquable (l’ancien « secteur sauvegardé »), contrairement au Marais.

Devanture, enseigne, terrasse. À Paris, modifier une devanture demande une autorisation d’urbanisme. Une enseigne permanente se demande en ligne et doit respecter le règlement local de publicité. Une terrasse ou un étalage demande une autorisation de la Ville : 2 mois d’instruction pour une terrasse ouverte, 5 mois pour une terrasse fermée. Elle est reconduite tacitement chaque année, sauf mention contraire dans la décision, tant que le propriétaire du fonds ne change pas.

Ouverture le dimanche. Le canal n’est pas dans une zone touristique internationale ; la plus proche est celle du Marais. Pour un commerce qui emploie des salariés, les règles générales s’appliquent : un commerce de détail alimentaire peut ouvrir le dimanche jusqu’à 13 h (Code du travail, article L3132-13) ; les cafés, hôtels et restaurants peuvent donner le repos hebdomadaire par roulement (articles L3132-12 et R3132-5) ; les autres commerces de détail peuvent ouvrir les dimanches désignés par le maire, 12 au plus par an (article L3132-26).

Nos conseils, que vous cherchiez un local ou que vous en possédiez un

Vous cherchez une boutique. Partez de votre client : promeneurs et public du soir sur les quais, habitants dans les rues. Une partie des boutiques se transmet par cession de droit au bail : le prix du droit au bail s’ajoute alors au loyer et au dépôt de garantie. La location pure, sans droit au bail, existe aussi : c’est ainsi que nous avons installé Pokawa rue Mozart, dans le 16e. Rue de Lancry ou rue du Faubourg-du-Temple, vérifiez que votre activité est compatible avec celle du local au regard du PLU, en plus de la clause de destination du bail. En restauration, contrôlez l’extraction et l’accord de la copropriété. Si la terrasse compte dans votre projet, faites le point sur l’autorisation avant de signer.

Vous êtes propriétaire. Autour du canal, la protection du PLU, la rue et le tronçon déterminent qui pourra louer ou acheter votre local. Ne négociez pas seul un renouvellement, une demande de déspécialisation ou une offre d’achat : chaque clause pèse sur la valeur de vos murs. Nous chiffrons la valeur locative et la valeur vénale à partir des références réelles du secteur : estimation de vos murs commerciaux, offerte en cas de mandat exclusif. Des murs loués avec un bail solide se vendent à des investisseurs ; des murs libres peuvent être loués d’abord pour mieux vendre ensuite ; si vous exploitez votre commerce dans vos propres murs, une vente murs et fonds se discute.

Pour une vue d’ensemble de l’arrondissement, voyez notre page murs commerciaux à Paris 10e. FLAGSHIP, 13 rue Léon Cogniet (Paris 17e), accompagne commerçants et propriétaires depuis 2013.

Les ventes de locaux commerciaux dans le secteur

Arrondissement	Ventes	Prix médian au m²	Surface médiane
Paris 10e	355	6 917 €	88 m²

Source : DVF (DGFiP), ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus, 2023-2025, médianes par arrondissement (voir notre baromètre des prix des murs). Une médiane situe un marché ; la valeur d’un local dépend d’abord de son bail et de son emplacement.

Les rues commerçantes du canal Saint-Martin

Quai de Valmy

1 720 m sur la rive ouest, de la rue du Faubourg-du-Temple à la rue La Fayette. Le tronçon sud, jusqu’à la rue des Récollets, aligne restaurants, bars, glaciers et boutiques de mode et de décoration face aux écluses et aux passerelles. Plus au nord, les commerces se font rares ; le Point Éphémère, lieu culturel, est au n° 200. Le PLU n’y protège pas les rez-de-chaussée commerciaux.

Quai de Jemmapes

1 615 m sur la rive est, à sens unique, de la rue du Faubourg-du-Temple au boulevard de la Villette. Sur sa partie sud, restaurants, bars et cafés alternent avec des commerces du quotidien ; l’Hôtel du Nord, qui a inspiré le roman d’Eugène Dabit et le film de Marcel Carné, est au n° 102. Pas de protection du commerce au PLU, mais toutes les façades regardent un monument historique : le canal.

Rue Beaurepaire

330 m, de la place de la République (rue Léon-Jouhaux) au quai de Valmy, près de la passerelle Richerand. C’est la rue de la mode du quartier : prêt-à-porter, boutiques de créateurs, chaussures, entre cafés et restaurants. Le PLU y protège le commerce et l’artisanat ; métro Jacques Bonsergent ou République.

Rue de Lancry

Environ 540 m, de la rue René-Boulanger au quai de Valmy, en croisant le boulevard de Magenta à la place Jacques-Bonsergent (ligne 5). Restaurants, cafés et commerces de bouche, boulangeries, cavistes ou fromager, s’y succèdent avec des services de quartier. Entre le boulevard de Magenta et le quai, le PLU y protège le commerce artisanal de proximité.

Rue des Vinaigriers

385 m, du quai de Valmy à la rue du Faubourg-Saint-Martin. Rue de créateurs, d’ateliers et de petites boutiques, avec restaurants, une librairie et des commerces de quartier. Le PLU y protège le commerce et l’artisanat du boulevard de Magenta au quai.

Rue de Marseille

132 m seulement, de la rue Yves-Toudic à la rue Beaurepaire, à deux pas du quai de Valmy. Plusieurs marques de prêt-à-porter et de chaussures y ont leur boutique, à côté d’une boulangerie et d’un supermarché. Le PLU n’y protège pas le commerce ; métro Jacques Bonsergent.

Rue du Faubourg-du-Temple (partie basse)

174 400 € les murs · 15 m²

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Questions fréquentes

Combien coûte une boutique à louer au canal Saint-Martin ?

Il n’existe pas de prix unique. Le loyer dépend du quai ou de la rue, du tronçon, du linéaire de vitrine, de la surface de vente en rez-de-chaussée, de l’extraction et des clauses du bail. En cas de cession, un droit au bail s’ajoute souvent. Nous vous donnons une fourchette local par local, à partir des transactions du secteur.

Peut-on ouvrir le dimanche au bord du canal ?

Le canal n’est pas en zone touristique internationale : les règles générales s’appliquent aux commerces qui emploient des salariés. Un commerce de détail alimentaire peut ouvrir jusqu’à 13 h (Code du travail, article L3132-13) ; cafés, hôtels et restaurants peuvent donner le repos par roulement (article R3132-5) ; les autres commerces de détail peuvent ouvrir les dimanches désignés par le maire, 12 au plus par an (article L3132-26).

Peut-on changer l’activité d’une boutique rue de Lancry ?

Pas toujours. Entre le boulevard de Magenta et le quai de Valmy, le PLU de Paris applique la protection particulière du commerce artisanal de proximité : si le rez-de-chaussée est affecté à ce type de commerce, il ne peut pas être transformé pour une autre activité. Faites vérifier l’affectation du local avant de signer. Le bail doit en plus autoriser la nouvelle activité (clause de destination, déspécialisation).

Droit au bail ou location pure : que choisir ?

Avec une cession de droit au bail, vous reprenez le bail en cours et payez un prix au locataire sortant, en plus du loyer. En location pure, vous signez un bail neuf avec le propriétaire, sans droit au bail. La seconde option est plus légère au départ ; la première donne parfois accès à des emplacements qui ne se libèrent pas autrement.

Faut-il l’accord de l’architecte des Bâtiments de France pour changer une devanture sur les quais ?

Très probablement. Le canal Saint-Martin est inscrit monument historique depuis 1993. Dans ses abords, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble, une devanture par exemple, demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (Code du patrimoine, article L621-32). Une devanture demande de toute façon une autorisation d’urbanisme à Paris.

J’ouvre un bar ou un restaurant avec terrasse sur le quai : l’autorisation suit-elle ?

Pas automatiquement. À Paris, l’autorisation de terrasse est reconduite chaque année tant que le propriétaire du fonds ne change pas. Si un nouvel exploitant s’installe, l’ancien doit prévenir la Ville sans délai par lettre recommandée avec accusé de réception, et le nouveau dépose sa propre demande en ligne : comptez 2 mois d’instruction pour une terrasse ouverte, 5 mois pour une terrasse fermée.

Je possède des murs près du canal : vendre ou louer ?

Tout dépend de votre bail, de votre locataire et de vos objectifs. Des murs loués avec un bail solide se vendent à des investisseurs sur la base du loyer et de la durée restante ; des murs libres peuvent être loués d’abord pour mieux vendre ensuite. Nous chiffrons les deux scénarios. L’estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Parlons de votre projet au canal Saint-Martin

Vous cherchez une boutique sur les quais ou dans les rues du canal, ou vous y possédez un local ? Indiquez l’adresse ou le secteur visé : un conseiller FLAGSHIP vous rappelle sous 48 h. Réponse confidentielle.

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