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Paris 3e et 4e

Local commercial et boutique à louer dans le Marais et le Haut-Marais

Le Marais s’étend sur les 3e et 4e arrondissements ; sa partie nord, dans le 3e, autour de la rue de Bretagne et de la rue Charlot, est appelée Haut-Marais. Les boutiques y sont souvent petites, au rez-de-chaussée d’immeubles anciens, et beaucoup changent de mains par cession de droit au bail. FLAGSHIP accompagne depuis 2013 les commerçants qui cherchent un local dans le quartier et les propriétaires qui veulent louer, vendre ou estimer leurs murs.

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Le profil commerçant du Marais et du Haut-Marais

La clientèle mélange trois publics : les habitants et les salariés du quartier, les Franciliens qui viennent s’y promener le week-end, et les touristes étrangers. C’est d’ailleurs, entre autres critères, l’affluence de touristes étrangers qui a valu au Marais d’être classé en zone touristique internationale en 2015. Les lieux de visite entretiennent le passage toute l’année : place des Vosges, musée Carnavalet, musée Picasso, Archives nationales.

Les commerces les plus présents : prêt-à-porter de créateurs et de marques, beauté et parfum, accessoires, galeries d’art, concept stores, décoration. La restauration est partout, du café au restaurant de falafels de la rue des Rosiers. Le Haut-Marais, autour des rues de Bretagne, Charlot et de Saintonge, a une couleur plus créateurs, galeries et commerces de bouche. Le bas Marais, autour des rues des Francs-Bourgeois, des Rosiers et Vieille-du-Temple, attire la foule des promeneurs, surtout le week-end.

Le quartier est desservi par les stations Saint-Paul (ligne 1), Hôtel de Ville (lignes 1 et 11), Rambuteau (11), Arts et Métiers (3 et 11), Temple (3), Filles du Calvaire, Saint-Sébastien – Froissart et Chemin Vert (8). Depuis 2020, les 3e et 4e font partie du secteur Paris Centre, avec le 1er et le 2e.

Ce qui fait la valeur d’un emplacement dans le Marais

Ici, quelques dizaines de mètres changent tout. Une boutique rue des Francs-Bourgeois ne joue pas dans la même catégorie qu’un local au bout d’une rue secondaire. Avant de vous décider, passez devant la vitrine aux heures et aux jours où vos clients sortent, dimanche compris : c’est ce passage qui fait un emplacement « numéro un ».

Le local lui-même compte autant que la rue. Les surfaces sont souvent modestes et anciennes : façade étroite, caves voûtées en réserve, entrée d’immeuble partagée. Le linéaire de vitrine, la hauteur sous plafond, une surface de vente de plain-pied et, pour la restauration, la possibilité d’installer une extraction pèsent plus que le nombre de mètres carrés.

Vient ensuite le bail : activités autorisées, durée restante, loyer en place comparé à la valeur locative, conditions de cession. Beaucoup de boutiques du Marais se reprennent par cession de droit au bail ; d’autres se louent directement auprès du propriétaire, en location pure.

Pour un propriétaire, la valeur des murs dépend du bail en cours : des murs loués à une enseigne solide et des murs libres ne se vendent ni au même prix ni aux mêmes acheteurs. Les prix médians des ventes de locaux dans les 3e et 4e figurent plus bas sur cette page ; notre baromètre des prix des murs commerciaux les situe dans le reste de Paris et de l’Île-de-France.

Les règles propres au Marais à vérifier avant de signer

Le Marais n’obéit pas tout à fait aux mêmes règles que le reste de Paris. Sur 126 hectares des 3e et 4e, le site patrimonial remarquable du Marais (l’ancien secteur sauvegardé, créé en 1964) est régi par son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), approuvé par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013, et non par le PLU bioclimatique. Hors de ce périmètre, c’est le PLU bioclimatique voté par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024 qui s’applique. Première vérification : savoir de quel document dépend votre adresse, sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris.

Protection du commerce et de l’artisanat. Le long des voies repérées sur le plan de protection du PSMV (article US.2.2), un rez-de-chaussée sur rue affecté au commerce ou à l’artisanat ne peut pas devenir autre chose qu’un commerce ou un local artisanal. Sur les voies en protection simple, seule exception : la création de locaux de services publics ou d’intérêt collectif. Sur les voies en protection renforcée, les rez-de-chaussée doivent en plus être commerciaux ou artisanaux en cas de construction ou de réhabilitation lourde. Sur les voies en protection particulière de l’artisanat, un local artisanal doit rester artisanal. Le même article interdit de transformer en entrepôt un local existant à rez-de-chaussée sur rue. Hors PSMV, le PLU bioclimatique protège lui aussi les rez-de-chaussée de commerce, d’artisanat ou d’activités médicales et paramédicales de certaines voies, avec des protections particulières pour le commerce artisanal de proximité et le commerce culturel.
Devantures et enseignes. Dans le site patrimonial remarquable, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble sont soumis à autorisation et à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) ; une enseigne demande aussi une autorisation, délivrée après accord de l’ABF. Le PSMV (article US.11D) impose notamment de conserver ou restaurer une devanture ancienne qui présente un intérêt historique ou architectural, une vitrine à l’alignement, un vitrage clair et non réfléchissant, une saillie de 20 cm au plus sur la façade à hauteur du rez-de-chaussée et, sauf impossibilité, des grilles de fermeture posées à l’intérieur, en retrait de la vitrine.
Ouverture le dimanche et en soirée. Le Marais est une zone touristique internationale (arrêté du 25 septembre 2015). Le périmètre suit les rues une à une : il est bordé notamment par la rue de Rivoli, la rue des Archives (côté pair), la rue de Poitou, les boulevards du Temple, des Filles-du-Calvaire et Beaumarchais et la rue Saint-Antoine ; il inclut aussi quelques tronçons de rues du Haut-Marais jusqu’à la rue de Bretagne, qui elle-même n’en fait pas partie, et une partie de l’île Saint-Louis. Dans la zone, un commerce de détail peut employer ses salariés le dimanche s’il est couvert par un accord collectif (dans un établissement de moins de 11 salariés, une consultation approuvée par la majorité des salariés concernés peut suffire), et seulement avec des volontaires ayant donné leur accord écrit (articles L3132-24, L3132-25-3 et L3132-25-4 du Code du travail). Un accord collectif peut aussi permettre le travail entre 21 heures et minuit (article L3122-19). Un commerce alimentaire peut employer des salariés le dimanche jusqu’à 13 heures (article L3132-13) ; dans la zone, l’après-midi aussi, aux mêmes conditions d’accord et de volontariat (article L3132-25-5).
Accès et livraisons. Depuis le 5 novembre 2024, une zone à trafic limité couvre Paris Centre (les Grands Boulevards, les îles et les quais de la rive droite en sont exclus) : le transit en véhicule motorisé y est interdit, mais l’accès reste ouvert pour livrer ou se rendre dans un commerce de la zone.

Nos conseils pour louer, acheter ou vendre dans le Marais

Vous cherchez une boutique ? Choisissez une rue, pas seulement un quartier : le Haut-Marais et le bas Marais n’attirent pas la même clientèle. Faites lire le bail avant toute offre de reprise (destination, durée restante, loyer, garanties) et vérifiez au PSMV que votre activité et votre devanture sont possibles à cette adresse. Pour une boutique de prêt-à-porter, la vitrine et le passage priment ; pour un restaurant, l’extraction et la destination du bail se vérifient avant de signer, pas après.

Vous êtes propriétaire ? Avant de relouer, faites établir la valeur locative de votre local ; avant de vendre, comparez une vente avec le bail en cours et une vente libre. Nous vous remettons un avis de valeur argumenté sur vos murs : l’estimation de vos murs commerciaux est offerte en cas de mandat exclusif. Si vous préférez garder le bien, nous trouvons le locataire : voir louer votre local commercial.

Les ventes de locaux commerciaux dans le secteur

Arrondissement	Ventes	Prix médian au m²	Surface médiane
Paris 3e	270	9 177 €	86 m²
Paris 4e	143	10 248 €	90 m²

Source : DVF (DGFiP), ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus, 2023-2025, médianes par arrondissement (voir notre baromètre des prix des murs). Une médiane situe un marché ; la valeur d’un local dépend d’abord de son bail et de son emplacement.

Les rues commerçantes du Marais et du Haut-Marais

Rue des Francs-Bourgeois

Environ 700 mètres de la place des Vosges au carrefour des rues des Archives et Rambuteau, à la limite du 3e (numéros pairs) et du 4e (numéros impairs). C’est l’axe mode du Marais : prêt-à-porter haut de gamme, beauté, accessoires. Elle passe devant le musée Carnavalet et les Archives nationales, dans la zone touristique internationale, entre les métros Saint-Paul, Chemin Vert et Hôtel de Ville.

Rue des Rosiers

Une rue courte du 4e, environ 300 mètres entre la rue Malher et la rue Vieille-du-Temple, à deux pas du métro Saint-Paul. C’est le cœur historique du quartier juif, le « Pletzl » : épiceries, boulangeries, librairies et restaurants de falafels. Depuis les années 1980, des boutiques de mode, de parfum et d’accessoires ont repris une partie des rez-de-chaussée.

Rue Vieille-du-Temple

Elle traverse le Marais du sud au nord sur environ 850 mètres, de la rue de Rivoli (4e) à la rue de Bretagne (3e). Sa partie basse aligne cafés, bars et boutiques ; plus au nord, dans le Haut-Marais, elle passe devant l’hôtel de Rohan (Archives nationales) et des hôtels particuliers, entre galeries et créateurs. Métros Hôtel de Ville au sud, Filles du Calvaire au nord.

Rue de Bretagne

Rue très commerçante du Haut-Marais (3e), environ 450 mètres entre la rue de Turenne et la rue du Temple, desservie par Filles du Calvaire, Saint-Sébastien – Froissart et Temple. Commerces de bouche, cafés et concept stores ; elle longe le square du Temple et la mairie de Paris Centre. La rue elle-même n’est pas dans la zone touristique internationale : pour ouvrir le dimanche, vérifiez l’adresse exacte. Le marché couvert des Enfants-Rouges, qui ouvre sur la rue, a été détruit par un incendie dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 : aucune date de réouverture n’est connue à ce jour.

Rue de Turenne

La plus longue du quartier, environ 1 130 mètres de la rue Saint-Antoine (4e) à la rue Charlot (3e), desservie par Saint-Paul, Chemin Vert, Saint-Sébastien – Froissart et Filles du Calvaire. Sa partie nord, dans le Haut-Marais, mêle galeries d’art contemporain, boutiques de mode et commerces anciens, comme une boutique de vêtements de travail fondée en 1905.

Rue Charlot

Environ 650 mètres dans le Haut-Marais (3e), de la rue des Quatre-Fils au boulevard du Temple. Galeries d’art, boutiques de créateurs et jeunes marques de mode, souvent derrière des façades discrètes. Métros Filles du Calvaire, Temple et Saint-Sébastien – Froissart.

Rue Rambuteau

124 000 € /an HC-HT · 155 m²

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Questions fréquentes

Peut-on ouvrir sa boutique le dimanche dans le Marais ?

Oui, dans le périmètre de la zone touristique internationale « Le Marais », fixé par arrêté du 25 septembre 2015. Un commerce de détail peut y employer ses salariés le dimanche s’il est couvert par un accord collectif qui fixe des contreparties (dans un établissement de moins de 11 salariés, une consultation approuvée par la majorité des salariés concernés peut en tenir lieu), et seulement avec des volontaires ayant donné leur accord écrit (articles L3132-24, L3132-25-3 et L3132-25-4 du Code du travail). Le travail entre 21 heures et minuit demande un accord collectif (article L3122-19). Vérifiez que votre adresse est bien dans la zone : l’arrêté liste les rues une par une, et la rue de Bretagne ou la rue Rambuteau, par exemple, n’y figurent pas.

Peut-on transformer une boutique du Marais en bureau ou en logement ?

Pas sur les voies protégées. Dans le périmètre du PSMV, l’article US.2.2 interdit de transformer un rez-de-chaussée sur rue affecté au commerce ou à l’artisanat en une destination autre que le commerce ou l’artisanat, le long des voies repérées sur le plan de protection du commerce et de l’artisanat. Hors PSMV, le PLU bioclimatique pose des règles comparables sur les voies qu’il protège. Sur les autres voies, un changement de destination reste soumis à autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, ou permis de construire si les travaux touchent la façade ou la structure : articles R421-17 et R421-14 du Code de l’urbanisme). Les règles applicables à votre parcelle se consultent sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris.

Faut-il une autorisation pour refaire une devanture ou poser une enseigne ?

Oui. Dans le site patrimonial remarquable du Marais, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble, devanture comprise, sont soumis à autorisation et à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. L’enseigne demande elle aussi une autorisation, délivrée après accord de l’ABF. Le PSMV fixe des règles précises (matériaux, saillies, vitrage clair, grilles intérieures) : prévoyez-les dans votre budget et dans votre calendrier d’ouverture.

Peut-on ouvrir un restaurant dans une boutique du Marais ?

C’est possible, mais à vérifier local par local. La clause de destination du bail doit autoriser la restauration, ou le bailleur doit accepter de l’étendre ; le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire ; il faut pouvoir installer une extraction conforme dans un immeuble souvent ancien et protégé. Faites ces vérifications avant de payer un droit au bail.

Droit au bail ou location pure : comment se louent les boutiques du Marais ?

Les deux existent. Beaucoup de boutiques se transmettent par cession de droit au bail : le nouveau locataire reprend le bail en cours et paie un prix au locataire sortant. D’autres sont louées directement par le propriétaire, avec un bail neuf, sans droit d’entrée ou avec un pas-de-porte versé au bailleur. Dans les deux cas, faites vérifier le bail avant de vous engager.

Je suis propriétaire de murs dans le Marais : combien valent-ils ?

Tout dépend du bail en place (loyer, durée restante, solidité du locataire) et de l’emplacement exact dans la rue. Les prix médians des ventes de locaux dans les 3e et 4e, issus des données DVF, figurent sur cette page, mais une médiane ne remplace pas une estimation. Nous vous remettons un avis de valeur argumenté ; l’estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Si je vends des murs loués, mon locataire est-il prioritaire ?

En principe oui : le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préférence quand le propriétaire vend ce local (article L145-46-1 du Code de commerce). Le texte prévoit des exceptions, notamment la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Faites valider la procédure par votre notaire ; notre article sur le droit de préemption du locataire détaille les étapes.

Votre projet dans le Marais

Vous cherchez une boutique dans le Marais ou le Haut-Marais, ou vous voulez louer ou vendre vos murs ? Indiquez l’adresse ou la rue visée et quelques mots sur votre projet. Un consultant FLAGSHIP vous rappelle.

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