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Paris 11e

Local commercial et boutique à louer à Oberkampf et Saint-Maur

Rue Oberkampf, rue Jean-Pierre-Timbaud, rue Saint-Maur : dans le nord du 11e, le quartier vit le jour de ses habitants et le soir de ses bars, de ses restaurants et de ses salles de spectacle. FLAGSHIP vous aide à y trouver une boutique ou un local, et accompagne les propriétaires du quartier qui veulent louer, vendre ou estimer leurs murs.

Parlons de votre local →01 83 81 81 81

Qui commerce à Oberkampf et Saint-Maur

Le secteur s’organise autour de 2 axes qui se croisent. La rue Oberkampf va d’ouest en est, du boulevard des Filles-du-Calvaire au boulevard de Belleville. La rue Saint-Maur monte du sud au nord, de la rue de la Roquette jusqu’à l’avenue Claude-Vellefaux, dans le 10e. Au nord de la rue Oberkampf s’étend le quartier administratif de la Folie-Méricourt, bordé par la place de la République, la rue du Faubourg-du-Temple, le boulevard de Belleville et le boulevard du Temple : 31 376 habitants en 2016. Au sud commence le quartier Saint-Ambroise, que la rue Saint-Maur traverse aussi.

Le jour, la clientèle est d’abord celle des habitants, qui font leurs courses à pied. Le mardi et le vendredi matin, 2 marchés attirent du monde : le marché Popincourt, sur le boulevard Richard-Lenoir entre la rue Oberkampf et la rue Jean-Pierre-Timbaud, et le marché de Belleville, sur le boulevard de Belleville. Le soir et le week-end arrive une clientèle de sortie, pour les bars, les restaurants et les salles : le Bataclan, boulevard Voltaire, le Cirque d’Hiver, rue Amelot, la Maison des Métallos, rue Jean-Pierre-Timbaud, l’Atelier des Lumières, rue Saint-Maur.

La restauration domine. Rue Oberkampf, la base des commerces de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) recensait en 2023 environ 250 locaux en rez-de-chaussée, dont un tiers de cafés, bars, restaurants et points de restauration rapide ; la proportion est la même rue Jean-Pierre-Timbaud. Le reste se partage entre commerces de bouche, coiffeurs, prêt-à-porter, agences et services. Pour un projet de restauration, voyez nos fiches local de restaurant à Paris et local de restauration rapide à Paris.

Côté transports : Filles du Calvaire (ligne 8), Oberkampf (lignes 5 et 9), Parmentier et Rue Saint-Maur (ligne 3), Ménilmontant et Couronnes (ligne 2), Saint-Ambroise (ligne 9), Goncourt (ligne 11) et, à l’ouest, République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11).

Ce qui fait la valeur d’un emplacement ici

Dans ce quartier, 2 locaux de la même rue peuvent avoir peu en commun. La valeur dépend du tronçon, de l’heure à laquelle passe la clientèle et de ce que le local permet d’exploiter.

Le tronçon : rue Oberkampf, la partie ouest, vers le boulevard des Filles-du-Calvaire, fait une large place aux boutiques de mode et d’accessoires ; entre la rue de la Folie-Méricourt et l’avenue Parmentier, les commerces de bouche sont les plus nombreux ; à l’est de la rue Saint-Maur, ce sont les bars et la restauration. C’est la logique de l’emplacement n° 1.
Le jour ou le soir : un local entouré de bars travaille surtout le soir. Il convient à un restaurant, moins à un commerce de jour. Près des marchés, le mardi et le vendredi matin comptent davantage.
Le local : linéaire de vitrine, angle de rue, hauteur sous plafond, cave ou réserve, accès pour les livraisons. Pour un bar ou un restaurant : extraction, accord de la copropriété, isolation vis-à-vis des logements situés au-dessus.
La licence : un bar qui vend des alcools de plus de 18° a besoin d’une licence IV. Leur création est interdite : un nouvel établissement doit en racheter une existante. À Paris, la déclaration se fait à la préfecture, au moins 15 jours avant l’ouverture, et l’exploitant d’un débit de boissons sur place doit détenir un permis d’exploitation.
Ce que le PLU autorise : les grandes rues commerçantes du quartier sont protégées au PLU (voir plus bas). Pour un acheteur de murs, cela fixe le cercle des futurs locataires.
Les prix réels : les ventes de locaux du 11e figurent ci-dessous ; notre baromètre des prix des murs commerciaux donne le détail par arrondissement. Une médiane situe un marché, pas votre local.

Les règles locales à vérifier avant de signer

Linéaires commerciaux du PLU. Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024, repère les voies où les locaux de rez-de-chaussée affectés au commerce, à l’artisanat ou aux activités médicales et paramédicales sont protégés (plan « Protection du commerce »). Dans le quartier, cette protection couvre la rue Oberkampf, la rue Jean-Pierre-Timbaud, la rue Saint-Maur et l’avenue Parmentier sur toute leur longueur, ainsi que la rue de Ménilmontant, le boulevard Voltaire dans sa traversée du quartier et la rue de la Folie-Méricourt entre le boulevard Voltaire et la rue Oberkampf. Sur ces voies, un local protégé ne peut en principe pas devenir bureau ou logement, et les constructions neuves doivent y prévoir des rez-de-chaussée de ce type. La protection la plus stricte, celle du commerce artisanal de proximité, s’applique sur plusieurs tronçons : rue Oberkampf entre le boulevard Richard-Lenoir et la rue de Nemours ; autour du croisement des rues Oberkampf et Saint-Maur, sur les 2 rues ; rue Saint-Maur entre le passage Guilhem et la rue Saint-Ambroise ; rue Jean-Pierre-Timbaud entre la rue de Vaucouleurs et le boulevard de Belleville ; rue de Ménilmontant, du boulevard de Belleville à la rue de la Mare. Là, un local affecté à ce type de commerce ne peut pas être transformé pour une autre activité. Vérifiez toujours à l’adresse exacte, et lisez notre article sur le changement de destination d’un local commercial.

Monuments historiques. Le quartier compte notamment le Cirque d’Hiver, 110 rue Amelot, à l’entrée de la rue Oberkampf (inscrit en 1975), et le Bataclan, 50 boulevard Voltaire, dont la façade et la toiture sont inscrites depuis 1991. Dans leurs abords (un périmètre délimité ou, à défaut, les immeubles situés à moins de 500 m et visibles depuis le monument ou en même temps que lui), les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble, devanture comprise, passent par l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (Code du patrimoine, articles L621-30 et L621-32). Le quartier n’est pas en site patrimonial remarquable, l’ancien « secteur sauvegardé » : à Paris, seuls le Marais (3e et 4e) et une partie du 7e le sont.

Devanture, enseigne, terrasse. À Paris, modifier une devanture demande une autorisation d’urbanisme. Une enseigne se demande en ligne et doit respecter le règlement local de publicité ; le délai de traitement est de 2 mois. Une terrasse demande une autorisation de la Ville : 2 mois d’instruction pour une terrasse ouverte, 5 mois pour une terrasse fermée. Elle est reconduite chaque année tant que le fonds ne change pas de propriétaire : si vous reprenez un bar ou un restaurant, prévoyez une nouvelle demande.

Ouverture le dimanche. Les rues du quartier ne font partie d’aucune zone touristique internationale (ZTI). Seule exception, à la lisière ouest : la ZTI « Le Marais » inclut en totalité le boulevard du Temple et le boulevard des Filles-du-Calvaire, des 2 côtés, donc aussi les boutiques côté 11e (arrêté du 25 septembre 2015). Un commerce de détail qui y est installé peut employer ses salariés le dimanche par roulement (Code du travail, article L3132-24). Il faut pour cela un accord collectif qui fixe les contreparties des salariés ; dans un établissement de moins de 11 salariés, à défaut d’accord, la majorité des salariés concernés doit approuver les mesures proposées (article L3132-25-3). Ailleurs, le régime général s’applique. Un commerce de détail alimentaire peut employer ses salariés le dimanche matin, le repos étant donné à partir de 13 heures (article L3132-13). Les cafés, restaurants, fleuristes ou débits de tabac peuvent donner le repos par roulement (articles L3132-12 et R3132-5). Pour la plupart des autres commerces de détail, l’ouverture avec des salariés se limite aux dimanches désignés par le maire, 12 au plus par an (article L3132-26).

Nos conseils, que vous cherchiez un local ou que vous en possédiez un

Vous cherchez une boutique. Partez de votre clientèle et de ses horaires. Un commerce de bouche trouvera ses voisins rue Oberkampf, entre la rue de la Folie-Méricourt et l’avenue Parmentier ; un bar ou un restaurant, à l’est de la rue Saint-Maur ou rue Jean-Pierre-Timbaud ; une boutique de mode, plutôt vers le boulevard des Filles-du-Calvaire. Une partie des locaux se transmet par cession de droit au bail : le prix du droit au bail s’ajoute alors au loyer et au dépôt de garantie. La location pure, sans droit au bail, existe aussi : c’est ainsi que nous avons installé Pokawa avenue Mozart, dans le 16e. Sur une rue protégée au PLU, vérifiez que votre activité est compatible avec la protection, en plus de la clause de destination du bail. Pour un bar ou un restaurant, contrôlez aussi l’extraction, l’accord de la copropriété, la licence et, si vous comptez sur une terrasse, la largeur du trottoir.

Vous êtes propriétaire. Ici, la protection du PLU, le tronçon et l’horaire de la clientèle déterminent qui pourra louer ou acheter votre local. Un local qui accepte la restauration avec extraction n’intéresse pas les mêmes candidats qu’une boutique à destination restreinte. Ne négociez pas seul un renouvellement, une demande de déspécialisation ou une offre d’achat : chaque clause pèse sur la valeur de vos murs. Nous chiffrons la valeur locative et la valeur vénale à partir des références réelles du secteur : estimation de vos murs commerciaux, offerte en cas de mandat exclusif. Des murs loués avec un bail solide se vendent à des investisseurs ; des murs libres peuvent être loués d’abord pour mieux vendre ensuite ; si vous exploitez votre commerce dans vos propres murs, une vente murs et fonds se discute.

Pour une vue d’ensemble de l’arrondissement, voyez notre page murs commerciaux à Paris 11e. FLAGSHIP, 13 rue Léon Cogniet, dans le 17e, accompagne commerçants et propriétaires depuis 2013.

Les ventes de locaux commerciaux dans le secteur

Arrondissement	Ventes	Prix médian au m²	Surface médiane
Paris 11e	449	6 887 €	84 m²

Source : DVF (DGFiP), ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus, 2023-2025, médianes par arrondissement (voir notre baromètre des prix des murs). Une médiane situe un marché ; la valeur d’un local dépend d’abord de son bail et de son emplacement.

Les rues commerçantes d’Oberkampf et Saint-Maur

Rue Oberkampf

1 230 m, du boulevard des Filles-du-Calvaire au boulevard de Belleville, avec les stations Filles du Calvaire, Oberkampf, Parmentier et Ménilmontant. À l’ouest, boutiques de mode et d’accessoires ; entre la rue de la Folie-Méricourt et l’avenue Parmentier, boulangeries, boucheries, cavistes, primeurs, fleuristes et traiteurs ; à l’est de la rue Saint-Maur, bars, restaurants et restauration rapide, la partie la plus animée le soir. Le PLU y protège le commerce sur toute la longueur, avec la protection particulière du commerce artisanal de proximité sur 2 tronçons.

Rue Jean-Pierre-Timbaud

1 150 m, du boulevard du Temple au boulevard de Belleville, parallèle à la rue Oberkampf. À l’ouest, restaurants et commerces de quartier, avec quelques galeries ; entre l’avenue Parmentier et la rue Saint-Maur, une série de bars ; à l’est, vers la station Couronnes (ligne 2), librairies, magasins de vêtements et d’articles religieux, près de la mosquée Omar, au n° 79. La Maison des Métallos, au n° 94, est un établissement culturel de la Ville de Paris ; le PLU protège le commerce sur toute la rue, et le commerce artisanal de proximité entre la rue de Vaucouleurs et le boulevard de Belleville.

Rue Saint-Maur

1 935 m, de la rue de la Roquette à l’avenue Claude-Vellefaux ; ses 400 derniers mètres, au nord, sont dans le 10e. La station Rue Saint-Maur (ligne 3) est au croisement de l’avenue de la République, avec Saint-Ambroise et Voltaire (ligne 9) au sud et Goncourt (ligne 11) au nord. Autour des rues Oberkampf et Jean-Pierre-Timbaud, bars, salons de thé et restaurants ; plus au sud, vers l’Atelier des Lumières (n° 38-40), qui attire des visiteurs, restauration rapide, commerces de proximité et nombreux bureaux en boutique. Le PLU y protège le commerce sur toute la longueur, et le commerce artisanal de proximité entre le passage Guilhem et la rue Saint-Ambroise et au croisement de la rue Oberkampf.

Avenue Parmentier

1 670 m sur 30 m de large, de la place Léon-Blum à l’avenue Claude-Vellefaux (dans le 10e au nord de la rue du Faubourg-du-Temple), avec les stations Voltaire, Parmentier et Goncourt. Une avenue de services et de proximité : coiffeurs, banques, agences immobilières, opticiens, pharmacies et restaurants, avec quelques concessionnaires de deux-roues entre la rue du Chemin-Vert et la rue Oberkampf. Le PLU y protège le commerce et l’artisanat sur toute la longueur.

Rue de Ménilmontant

Dans le 20e, elle prolonge la rue Oberkampf au-delà du boulevard de Belleville, sur 1 230 m, jusqu’à la rue Pelleport ; la station Ménilmontant (ligne 2) est au carrefour. Le bas de la rue concentre les commerces du quotidien : alimentation, boulangeries, traiteurs, téléphonie, bazars et restauration rapide ; plus haut, cafés, brasseries et coiffeurs. Le PLU y protège le commerce, avec la protection particulière du commerce artisanal de proximité du boulevard de Belleville à la rue de la Mare.

Rue de la Folie-Méricourt

960 m, du boulevard Voltaire à la rue du Faubourg-du-Temple. Entre le boulevard Voltaire et la rue Oberkampf, ateliers et galeries d’art, bars et restaurants ; au nord de la rue Oberkampf, la rue devient plus calme, avec davantage de services et de bureaux en boutique. Le PLU n’y protège le commerce qu’au sud de la rue Oberkampf : vérifiez à l’adresse.

Nos annonces dans le secteur

Location

Bastille

33 000 € /an HC-HT · 80 m²

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Questions fréquentes

Combien coûte une boutique à louer rue Oberkampf ?

Il n’existe pas de prix unique. Le loyer dépend du tronçon, du linéaire de vitrine, de la surface en rez-de-chaussée, de l’état du local, de la destination du bail et, pour un bar ou un restaurant, de l’extraction et de la licence. En cas de cession, un droit au bail s’ajoute souvent. Nous vous donnons une fourchette local par local, à partir des transactions du secteur.

Peut-on ouvrir le dimanche à Oberkampf ?

Les rues du quartier ne sont pas en zone touristique internationale : le régime général s’applique. Un commerce de détail alimentaire peut employer ses salariés le dimanche matin, jusqu’à 13 heures (Code du travail, article L3132-13). Cafés, restaurants, fleuristes ou débits de tabac peuvent donner le repos par roulement (articles L3132-12 et R3132-5). La plupart des autres commerces de détail sont limités aux dimanches du maire, 12 au plus par an (article L3132-26). Exception : le boulevard du Temple et le boulevard des Filles-du-Calvaire, côté 11e compris, sont dans la ZTI « Le Marais », où l’ouverture dominicale avec salariés est possible sous réserve d’un accord collectif ou, dans un établissement de moins de 11 salariés, de l’accord de la majorité des salariés concernés (articles L3132-24 et L3132-25-3).

Peut-on transformer une boutique de la rue Oberkampf en bureau ou en logement ?

En principe non. Le PLU de Paris protège les locaux de commerce et d’artisanat à rez-de-chaussée sur toute la rue Oberkampf, comme rue Jean-Pierre-Timbaud, rue Saint-Maur et avenue Parmentier. Sur certains tronçons, la protection du commerce artisanal de proximité interdit même de remplacer ce type de commerce par une autre activité. Le bail doit en plus autoriser la nouvelle activité (clause de destination, déspécialisation).

Où ouvrir un bar ou un restaurant dans le quartier ?

Les bars et les restaurants se concentrent rue Oberkampf à l’est de la rue Saint-Maur, rue Jean-Pierre-Timbaud entre l’avenue Parmentier et la rue Saint-Maur, et rue Saint-Maur autour de ces 2 rues. Avant de signer, vérifiez la destination du bail, la possibilité d’installer une extraction avec l’accord de la copropriété, la licence (une licence IV ne se crée plus, elle se rachète) et, pour une terrasse, l’autorisation de la Ville (2 mois d’instruction pour une terrasse ouverte).

Droit au bail ou location pure : que choisir ?

En reprenant un droit au bail, vous entrez dans le bail en cours et payez un prix au locataire sortant, en plus du loyer. En location pure, vous signez un bail neuf avec le propriétaire, sans droit au bail. La location pure demande moins de trésorerie au départ ; la cession donne parfois accès à des emplacements qui ne se libèrent pas autrement.

Faut-il l’accord de l’architecte des Bâtiments de France pour changer une devanture ?

Pas partout. À Paris, modifier une devanture demande une autorisation d’urbanisme. Si la boutique est dans les abords d’un monument historique, comme le Cirque d’Hiver ou le Bataclan, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est requis. Le quartier n’est pas en site patrimonial remarquable.

Je possède des murs rue Saint-Maur ou rue Oberkampf : vendre ou louer ?

Tout dépend de votre bail, de votre locataire et de vos objectifs. Des murs loués avec un bail solide se vendent à des investisseurs sur la base du loyer et de la durée restante ; des murs libres peuvent être loués d’abord pour mieux vendre ensuite. Nous chiffrons les 2 scénarios. L’estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Parlons de votre projet à Oberkampf et Saint-Maur

Vous cherchez une boutique dans le quartier, ou vous y possédez un local ? Indiquez l’adresse ou le secteur visé : un conseiller FLAGSHIP vous rappelle sous 48 h. Réponse confidentielle.

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