Local commercial et boutique à louer à Bastille et dans le faubourg Saint-Antoine

Qui commerce à Bastille et dans le faubourg Saint-Antoine

Autour de la place, le 4e est à l’ouest, le 11e au nord-est, le 12e au sud-est. Le quartier s’étire vers l’est le long de la rue du Faubourg-Saint-Antoine, jusqu’à la Nation, et vers le nord-est par les rues de la Roquette et de Charonne.

Plusieurs clientèles se croisent. Les habitants d’abord : ces quartiers résidentiels denses font vivre commerces de bouche, services et restaurants toute la semaine. Le public du soir ensuite : bars de la rue de Lappe et du bas de la rue de la Roquette, spectateurs de l’Opéra Bastille et du théâtre de la Bastille. Les marchés enfin : le marché Bastille, boulevard Richard-Lenoir, le jeudi et le dimanche matin, et le marché d’Aligre, tous les matins sauf le lundi. Côté 4e, la rue Saint-Antoine profite de la fréquentation du Marais.

Les commerces suivent ces publics. Le faubourg garde la trace de son passé d’ébénistes : magasins de meubles et de décoration, ateliers en fond de cour, artisans d’art sous les voûtes du Viaduc des Arts. S’y ajoutent prêt-à-porter, restaurants, bars, galeries et, autour d’Aligre, commerces alimentaires.

Le quartier est très bien desservi : lignes 1, 5 et 8 à Bastille ; ligne 8 à Ledru-Rollin et Faidherbe – Chaligny ; ligne 5 à Bréguet-Sabin ; ligne 9 à Voltaire et Charonne ; ligne 1 à Saint-Paul ; et, au sud, Gare de Lyon (lignes 1 et 14, RER A et D).

Ce qui fait la valeur d’un emplacement ici

Ici, la valeur se joue rue par rue, et parfois de part et d’autre d’un porche. Une boutique sur rue, avec vitrine, ne se compare pas à un atelier en fond de cour, même à la même adresse.

• L’axe et le tronçon : premiers numéros autour de la place, sorties de métro, abords du marché d’Aligre ou de la rue de Lappe. C’est la logique de l’emplacement n° 1.
• Le rythme de la rue : certaines rues vivent surtout le soir (rue de Lappe, bas de la rue de la Roquette), d’autres le matin (Aligre, jours de marché). Choisissez une rue dont les heures de passage correspondent à celles de votre commerce.
• La configuration : le faubourg est fait de parcelles profondes, de cours et de passages. Linéaire de vitrine, surface de vente en rez-de-chaussée, sous-sol, hauteur sous plafond et accès pour les livraisons pèsent dans la valeur.
• Le bail : destination, durée restante, loyer, répartition des charges. Pour un acheteur de murs, la valeur se lit d’abord dans le bail et dans la solidité du locataire.
• Les prix réels : les médianes de vente de locaux commerciaux des 4e, 11e et 12e figurent plus bas ; notre baromètre des prix des murs donne le détail par secteur. Une médiane situe un marché, pas votre local.

Les règles locales à vérifier avant de signer

Deux régimes d’urbanisme. Côté 11e et 12e s’applique le PLU bioclimatique de Paris, voté par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024. Il repère des linéaires commerciaux et artisanaux protégés (règlement de la zone UG, article UG.1.4.2, et plan « protections du commerce ») ; certaines voies portent en plus une protection particulière du commerce artisanal de proximité. Le long de ces linéaires, un rez-de-chaussée de commerce ou d’artisanat doit en principe garder cette destination. Côté 4e, la rue Saint-Antoine appartient au Marais, qui n’est pas régi par le PLU mais par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV, révision approuvée le 18 décembre 2013), avec ses propres règles, dont une protection particulière de l’artisanat sur certaines voies. Vérifiez à l’adresse exacte sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville, et lisez notre article sur le changement de destination d’un local commercial.

Architecte des Bâtiments de France. Dans le Marais, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’accord de l’ABF. Ailleurs, son accord est requis pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble situé aux abords d’un monument historique (Code du patrimoine, articles L621-30 et L621-32). Le quartier en compte plusieurs : la colonne de Juillet, classée en 1995 ; des immeubles du faubourg, comme l’ensemble des n° 31 à 39 (inscrit en 1996) ou les n° 46-48 (inscrits en 1992).

Devanture, enseigne, terrasse. À Paris, modifier une devanture demande une autorisation d’urbanisme. Une enseigne permanente se demande en ligne, doit respecter le règlement local de publicité, et le délai réglementaire de traitement est de 2 mois. Une terrasse ou un étalage sur le trottoir demande une autorisation préalable de la Ville (règlement des étalages et terrasses) et donne lieu à une redevance. Cette autorisation est personnelle, précaire et révocable : elle ne se transmet pas avec le local, et un nouvel exploitant doit la redemander (Code général de la propriété des personnes publiques, article L2122-1 ; Code de la voirie routière, article L113-2).

Ouverture le dimanche. La rue Saint-Antoine est en grande partie incluse dans la zone touristique internationale « Le Marais » (arrêté du 25 septembre 2015). Un commerce de détail peut y faire travailler ses salariés le dimanche s’il est couvert par un accord collectif qui prévoit des contreparties ; dans un établissement de moins de 11 salariés, à défaut d’accord, des mesures approuvées par la majorité des salariés concernés suffisent (Code du travail, articles L3132-24 et L3132-25-3). La place de la Bastille, le faubourg et les rues de la Roquette et de Charonne n’en font pas partie : le repos dominical de droit commun s’applique, avec des dérogations, comme le travail jusqu’à 13 h dans les commerces alimentaires (article L3132-13) ou jusqu’à 12 dimanches par an désignés par le maire (article L3132-26). Vérifiez votre numéro dans l’arrêté.

Nos conseils, que vous cherchiez un local ou que vous en possédiez un

Vous cherchez une boutique. Partez de votre clientèle. Pour un commerce de jour, regardez les axes de passage autour de la place, le faubourg côté Bastille ou les abords du marché d’Aligre. Pour un bar ou un restaurant, la rue de Lappe et le bas de la rue de la Roquette, à condition que le bail autorise l’activité. Une partie des boutiques se transmet par cession de droit au bail : le prix du droit au bail s’ajoute alors au loyer et au dépôt de garantie. La location pure, sans droit au bail, existe aussi : c’est ainsi que nous avons installé Pokawa avenue Mozart, dans le 16e. Dans le faubourg, faites mesurer précisément les locaux en profondeur ou en fond de cour ; en restauration, contrôlez l’extraction et l’accord de la copropriété avant de signer.

Vous êtes propriétaire. Rue du Faubourg-Saint-Antoine, nous avons vendu à une foncière familiale des murs occupés par un traiteur. Pour un acheteur, la durée restante du bail et la solidité du locataire comptent autant que le loyer. Ne négociez pas seul un renouvellement, une demande de déspécialisation ou une offre d’achat : faites chiffrer la valeur locative et la valeur vénale à partir des références réelles du secteur. C’est notre estimation de murs commerciaux, offerte en cas de mandat exclusif. Pour les repères propres aux murs du secteur, voyez aussi notre page murs commerciaux Bastille – faubourg Saint-Antoine.

FLAGSHIP, 13 rue Léon Cogniet (Paris 17e), conseille commerçants et propriétaires depuis 2013, ainsi que des enseignes comme Cuisinella ou Crèches & Malices dans leurs implantations.

Les ventes de locaux commerciaux dans le secteur

Source : DVF (DGFiP), ventes de locaux commerciaux de 30 m² et plus, 2023-2025, médianes par arrondissement (voir notre baromètre des prix des murs). Une médiane situe un marché ; la valeur d’un local dépend d’abord de son bail et de son emplacement.

Les rues commerçantes de Bastille et du faubourg Saint-Antoine

Nos annonces dans le secteur

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Questions fréquentes

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