Estimer un hôtel à Paris et en Île-de-France : murs et fonds, murs loués

Quatre valeurs à ne pas confondre

Un hôtel ne s’estime pas au mètre carré

Le prix au mètre carré d’un immeuble voisin ne dit presque rien de la valeur d’un hôtel. Deux établissements de même taille, dans la même rue, peuvent avoir un taux d’occupation, un prix moyen, un état et des comptes très différents : l’acquéreur achète une capacité à produire du revenu.

Le parc est vaste. Au 1er janvier 2026, l’INSEE recense 2 458 hôtels et 166 590 chambres en Île-de-France, dont 1 629 hôtels à Paris ; les 3 étoiles sont les plus nombreux (1 021 établissements) et 215 hôtels ne sont pas classés (INSEE 2026). Les acquéreurs ont donc de quoi comparer : la valeur doit se démontrer. Pour la vente elle-même, voyez notre page vendre un hôtel à Paris.

Les quatre méthodes que nous croisons

Aucune méthode ne suffit seule. Nous les croisons et nous expliquons leurs écarts, car c’est sur ces écarts que se joue la négociation :

• Le multiple d’EBE ou d’EBITDA. L’excédent brut d’exploitation des derniers exercices, retraité (rémunération normale du dirigeant, charges exceptionnelles, éléments non récurrents), multiplié selon l’emplacement, la catégorie, l’état et le potentiel. Nous ne publions pas de multiple « type » : un chiffre ne vaut que pour l’hôtel dont il est tiré.
• L’approche par le chiffre d’affaires et par la chambre. Le rapport entre le prix, le chiffre d’affaires et le nombre de chambres sert de contrôle, entre hôtels réellement comparables : même catégorie, même clientèle, même secteur.
• La valeur des murs par le loyer soutenable et le rendement. On détermine le loyer que l’exploitation peut payer durablement, puis on le capitalise au taux de rendement qu’attendent les investisseurs pour ce type d’actif et cet emplacement : valeur des murs = loyer annuel ÷ taux de rendement.
• La comparaison. Les ventes d’hôtels réellement comparables sont rares, et un prix publié ne dit rien des comptes, du bail ni de l’état de l’établissement. Elles situent un ordre de grandeur, jamais un prix.

Murs et fonds : quand le propriétaire est aussi l’exploitant

Quand l’hôtelier possède ses murs, son EBE ne supporte aucun loyer (ou un loyer versé à sa propre société immobilière, qu’il faut alors retraiter) : il rémunère à la fois l’immeuble et l’exploitation. Pour une vente en bloc à un hôtelier ou à un groupe, c’est la bonne base, une fois retraitée.

Si vous envisagez de vendre les murs à un investisseur, en restant exploitant ou en passant la main, nous reconstituons un bail : loyer soutenable, durée, répartition des travaux. On obtient deux valeurs, celle des murs loués et celle de l’exploitation qui paie ce loyer, dont la somme doit rester cohérente avec la valeur d’ensemble. Un loyer trop haut gonfle la valeur des murs sur le papier, puis fragilise l’exploitation : un investisseur averti le voit tout de suite.

Voir aussi notre page vente d’hôtel murs et fonds.

Estimer les murs d’un hôtel loué : ce que regarde l’investisseur

Pour des murs déjà loués, la valeur dépend du loyer, mais surtout de sa solidité. Le taux de rendement traduit le risque perçu ; nous distinguons toujours le prix net vendeur du prix « acte en mains », frais d’acquisition compris, sur lequel raisonnent les investisseurs. Ceux-ci lisent le bail ligne à ligne :

• Le loyer rapporté à l’activité : un loyer soutenable vaut mieux qu’un loyer élevé.
• La durée restant à courir, notamment la durée ferme pendant laquelle l’exploitant s’est engagé à ne pas donner congé.
• Les charges et les travaux. Les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être imputées au locataire ; la taxe foncière peut l’être (article R145-35 du code de commerce, en vigueur depuis novembre 2014). Un bail plus ancien se lit avec d’autant plus d’attention.
• Le renouvellement. Pour des locaux construits en vue d’une seule utilisation, ce qui peut être le cas de murs conçus pour l’hôtellerie, le loyer est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité, et non selon les règles générales de la valeur locative (article R145-10 du code de commerce). Le loyer renouvelé peut alors s’écarter sensiblement du loyer actuel.
• L’exploitant : ses comptes, son ancienneté dans les lieux, son appartenance à un groupe.

Ce qui fait varier la valeur d’un hôtel

À résultats comparables, plusieurs facteurs font bouger la valeur, parfois fortement :

• L’emplacement : gares, aéroports, transports, quartiers d’affaires, sites touristiques, lieux de congrès, et solidité de ces moteurs de demande.
• Le classement : volontaire, prononcé par Atout France pour cinq ans renouvelables, après la visite d’un organisme accrédité ; le renouvellement doit être engagé avant l’échéance. Proche de son terme, il devient un point de négociation.
• L’état et les travaux à prévoir : chambres, salles de bains, parties communes, équipements techniques. L’acquéreur en déduit le coût.
• Les mises aux normes : un hôtel est un établissement recevant du public de type O, soumis aux visites de la commission de sécurité ; le registre public d’accessibilité doit réunir l’attestation d’accessibilité ou le calendrier de mise en accessibilité ; à partir de 1 000 m² de surface tertiaire, le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose une baisse progressive des consommations d’énergie (voir le décret tertiaire). Une prescription non levée pèse sur le prix.
• Le bail, si les murs sont loués : loyer, durée, charges, renouvellement.
• Le personnel : effectif, contrats, ancienneté, organisation. Un hôtel qui ne dépend pas entièrement de son dirigeant se reprend plus facilement.
• La distribution : part des réservations directes, de la clientèle d’affaires et des plateformes, réputation en ligne.
• La vocation hôtelière de l’immeuble : depuis le 1er juillet 2023, le code de l’urbanisme distingue la sous-destination « hôtels » des « autres hébergements touristiques » (article R151-28).

Les documents à réunir pour l’estimation

Pour un premier avis, les derniers bilans, le nombre de chambres et, s’il existe, le bail suffisent. Pour une valeur argumentée :

• Les comptes : les trois derniers bilans, la situation de l’exercice en cours.
• Les indicateurs mensuels : taux d’occupation, prix moyen par chambre louée, RevPAR (revenu par chambre disponible), ventes par canal.
• Le classement : la décision d’Atout France et sa date.
• La sécurité et l’accessibilité : procès-verbal de la dernière visite de la commission de sécurité, registre de sécurité, registre public d’accessibilité.
• L’immobilier : titre de propriété, règlement de copropriété s’il y a lieu, bail et avenants, avis de taxe foncière.
• Les diagnostics : diagnostic de performance énergétique, repérage amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, état des risques ; déclarations sur OPERAT si l’hôtel relève d’Éco Énergie Tertiaire.
• Le personnel et les contrats : effectif, masse salariale, contrats de maintenance et de distribution, travaux réalisés et devis.

Une estimation discrète, qui ne vous engage pas à vendre

Un hôtel dont on dit qu’il « est à vendre » le paie vite : clients habitués, personnel, fournisseurs et concurrents l’apprennent. Une estimation ne doit pas faire courir ce risque.

Nous travaillons à votre rythme : échange à l’agence, au téléphone ou dans votre hôtel, visite au moment que vous choisissez, documents qui ne sortent pas de l’agence. Faire estimer son hôtel n’est pas le mettre en vente. L’information des salariés sur un projet de cession du fonds (au plus tard un mois avant la vente dans les entreprises concernées, article L141-23 du code de commerce, dans sa rédaction de mai 2026) ne se pose que si vous décidez de vendre ; nous l’intégrons alors au calendrier.

FLAGSHIP applique cette approche depuis 2013 aux murs commerciaux, aux immeubles et aux hôtels. Son dirigeant, Dan Bokobza, a aussi animé un site dédié aux immeubles et aux hôtels, sur les mêmes principes : vente discrète, réseau de notaires, acquéreurs qualifiés. L’estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Hôtel « préfecture », hôtel hors de Paris : des critères propres

Un hôtel dit « préfecture », loué surtout pour l’hébergement d’urgence, s’estime sur d’autres ressorts : durée des conventions, dépendance à un seul donneur d’ordre, état du bâti. Voir vendre un hôtel préfecture ou social.

Près d’un aéroport ou d’un quartier d’affaires, clientèle et acquéreurs changent : voyez vendre un hôtel en Île-de-France.

Le parc hôtelier en Île-de-France et à Paris en chiffres

Source : INSEE, capacité des communes en hébergement touristique, 2026 (situation au 1er janvier). Colonnes par catégorie : nombre d’hôtels. Le classement en étoiles est délivré par Atout France pour cinq ans.

Comment se déroule l’estimation de votre hôtel

Questions fréquentes

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