Vendre un hôtel à Paris : murs et fonds ou murs loués

Quatre façons de vendre un hôtel à Paris

Le marché hôtelier parisien en 2026

Paris réunit les deux tiers des hôtels d'Île-de-France. Au 1er janvier 2026, l'INSEE y recense 1 629 hôtels et 87 546 chambres, sur 2 458 hôtels et 166 590 chambres dans la région (INSEE 2026). Les établissements parisiens sont plus petits : 54 chambres en moyenne, contre 95 dans le reste de l'Île-de-France.

Le milieu de gamme domine. Les hôtels 3 étoiles sont les plus nombreux (689 établissements), devant les 4 étoiles (546), qui offrent le plus de chambres (35 820). Paris compte aussi 117 hôtels 5 étoiles, 183 hôtels 1 ou 2 étoiles et 94 hôtels non classés.

Six arrondissements dépassent la centaine d'hôtels : le 9e arrive en tête avec 183 hôtels, devant le 8e (155 hôtels, mais le plus grand nombre de chambres : 9 281), le 17e (123), le 10e (117), le 15e (107) et le 6e (105). Le détail des vingt arrondissements figure plus bas sur cette page.

Pour un vendeur, cette densité joue dans les deux sens : les acquéreurs connaissent Paris et comparent. Deux hôtels de même catégorie, dans la même rue, peuvent pourtant avoir des comptes, un état et un potentiel très différents. La valeur se démontre, dossier par dossier.

Bloc, murs seuls ou titres : ce que chaque option implique

Murs et fonds en bloc. L'acquéreur reprend l'immeuble et l'exploitation : chambres, équipe, clientèle, enseigne, contrats, comptes sur les plateformes de réservation. Sa banque examinera les comptes de près. Les mécanismes communs à tous les commerces sont détaillés sur notre page vente murs et fonds.

Les murs d'un côté, l'exploitation de l'autre. Si vous vendez l'immeuble à un investisseur, un bail commercial lie l'investisseur et l'exploitant. Tout se joue dans ce bail : loyer, durée, charges et travaux qui reviennent à chacun, renouvellement du mobilier. Un loyer trop haut fait illusion un temps, puis pèse sur l'exploitation et sur la valeur des murs.

La vente des titres. L'acquéreur reprend la société avec son passé : il demandera un audit approfondi et, le plus souvent, une garantie d'actif et de passif. Actifs ou titres : le choix fiscal se fait avec votre expert-comptable et votre notaire ; pour la partie immobilière, notre article sur la plus-value des murs commerciaux donne les repères.

Les murs déjà loués. Leur valeur dépend du loyer, de l'exploitant et de la durée restante du bail. Selon la configuration de l'immeuble, l'exploitant locataire peut bénéficier d'un droit de préférence ; la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux en est exclue (article L145-46-1 du code de commerce). Le point se vérifie avec le notaire dès le départ.

Comment se valorise un hôtel à Paris

Un hôtel se valorise sur ce qu'il produit : le prix au mètre carré d'un immeuble voisin n'a presque aucun sens pour un établissement qui vit de ses nuitées. La valeur varie ensuite avec l'adresse et l'accès aux transports, le classement et son échéance, le taux d'occupation et le prix moyen, la part des réservations directes, l'état des chambres et les travaux à prévoir, la conformité en sécurité et en accessibilité et, pour des murs loués, la durée restant à courir du bail.

Nous ne publions pas de multiples « types » : un chiffre entendu ailleurs ne vaut que pour l'hôtel dont il est tiré. Le détail des méthodes figure sur notre page estimation d'un hôtel, murs et fonds. L'estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Les quatre méthodes que nous croisons :

• Le multiple d'EBE ou d'EBITDA. L'excédent brut d'exploitation des derniers exercices, retraité (rémunération du dirigeant, charges exceptionnelles, loyer de marché si l'exploitant occupe ses propres murs), multiplié selon l'emplacement, la catégorie, l'état et le potentiel.
• L'approche par le chiffre d'affaires et par la chambre. Le rapport entre le prix, le chiffre d'affaires et le nombre de chambres sert de contrôle, entre hôtels vraiment comparables.
• La valeur des murs par le loyer. Pour des murs loués, on détermine le loyer que l'exploitation peut payer durablement, puis on le capitalise au taux de rendement qu'attendent les investisseurs pour ce type d'actif et cet emplacement.
• La comparaison. Les ventes d'hôtels sont peu nombreuses et rarement publiques : elles éclairent un ordre de grandeur, jamais un prix.

La discrétion, condition d'une bonne vente

Un hôtel qui « est à vendre » se sait vite. Les clients habitués l'apprennent, le personnel s'inquiète, les fournisseurs revoient leurs conditions, les concurrents s'en servent. Une annonce sur un portail, même anonyme, se reconnaît en quelques photos, et un hôtel proposé trop largement perd de sa valeur auprès des acheteurs qui l'ont vu passer.

Notre méthode est inverse : aucune annonce publique, une présentation sans nom ni adresse, un engagement de confidentialité signé avant toute information précise, et une vérification de la capacité financière de l'acquéreur avant les visites. Visites et documents suivent l'avancement, au rythme qui protège l'exploitation.

FLAGSHIP applique cette approche depuis 2013 aux murs commerciaux, aux immeubles et aux hôtels. Son dirigeant, Dan Bokobza, a animé un site consacré aux immeubles et aux hôtels, sur les mêmes principes : vente discrète, réseau de notaires, acquéreurs qualifiés (investisseurs, foncières familiales, exploitants) approchés un par un.

La discrétion n'efface pas les obligations légales. Dans les entreprises qui n'ont pas l'obligation de mettre en place un comité social et économique aux attributions économiques, les salariés doivent être informés du projet de vente du fonds, ou d'une participation majoritaire dans la société, au plus tard un mois avant la vente, afin de pouvoir présenter une offre (articles L141-23 et L23-10-1 du code de commerce, dans leur version en vigueur depuis le 28 mai 2026). Tout l'enjeu est de choisir le bon moment : quand l'acquéreur est identifié et la négociation avancée.

Les pièces à réunir avant de vendre son hôtel

Un dossier complet évite les renégociations de dernière minute. Les acquéreurs demandent :

• Comptes : les trois derniers bilans, la situation de l'exercice en cours, des retraitements expliqués.
• Indicateurs d'exploitation, mois par mois : taux d'occupation, prix moyen par chambre louée, RevPAR (revenu par chambre disponible) et répartition des ventes entre réservations directes, plateformes et clientèle d'affaires.
• Classement : la décision d'Atout France et sa date. Le classement en étoiles, volontaire, est valable cinq ans et renouvelable.
• Sécurité incendie : un hôtel est un établissement recevant du public de type O. Le procès-verbal de la dernière visite de la commission de sécurité, le registre de sécurité et les rapports de vérification des installations.
• Accessibilité : le registre public d'accessibilité, avec les attestations ou l'agenda d'accessibilité programmée s'il y a lieu.
• Immobilier : titre de propriété, règlement de copropriété s'il y a lieu, bail et avenants si les murs sont loués, vocation hôtelière de l'immeuble au regard du PLU (sous-destination « hôtels » du code de l'urbanisme).
• Diagnostics : amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, diagnostic de performance énergétique, état des risques, termites selon la zone ; et, si les surfaces d'activité tertiaire atteignent 1 000 m², les déclarations de consommation d'énergie sur la plateforme OPERAT (dispositif Éco Énergie Tertiaire, qui vise l'hôtellerie).
• Social et contrats : registre du personnel, contrats de travail, de maintenance et de distribution, déclarations de taxe de séjour (collectée par l'hôtelier auprès de ses clients), licence de débit de boissons si l'hôtel a un bar.

Combien de temps pour vendre un hôtel à Paris

Une vente d'hôtel se compte en mois. Le calendrier dépend de la qualité du dossier, de la structure retenue et du financement de l'acquéreur ; une vente de parts demande plus de vérifications.

Les grandes phases sont toujours les mêmes : préparation du dossier et de la valorisation ; approche ciblée des acquéreurs ; visites, offres et négociation ; audit par l'acquéreur ; promesse ou protocole de cession avec ses conditions suspensives (financement, purge des éventuels droits de préemption) ; information des salariés dans le délai légal ; acte définitif chez le notaire.

Vendre son hôtel dans l'urgence coûte cher : un acheteur qui sent la pression négocie. Le bon moment pour nous appeler est souvent avant d'avoir décidé.

Les erreurs qui font baisser le prix

Les mêmes erreurs reviennent souvent, et chacune se paie au moment de la négociation :

• Annoncer la vente trop tôt, à l'équipe ou sur un portail, avant d'avoir un acquéreur crédible.
• Présenter des comptes bruts, sans retraitements : l'acquéreur retiendra le chiffre le plus bas.
• Négliger la conformité : une prescription de la commission de sécurité non levée, ou un classement qui expire pendant la vente, devient un argument de baisse.
• Séparer murs et fonds avec un loyer trop élevé : l'exploitation ne le supporte pas, l'investisseur le voit, et les deux valeurs baissent.
• Oublier l'information des salariés, ou la placer trop tard dans le calendrier.
• Confier l'hôtel à plusieurs intermédiaires : il circule partout, et un actif trop vu perd de son attrait.

Hôtel social, hôtel hors de Paris : les cas particuliers

Un hôtel dit « préfecture », dont les chambres sont louées surtout pour l'hébergement d'urgence, se valorise sur d'autres critères : durée et dépendance aux conventions, état du bâti, sécurité. Nous y consacrons une page : vendre un hôtel préfecture ou un hôtel social.

Votre établissement est en petite ou en grande couronne, près d'un aéroport ou d'un quartier d'affaires ? Les acquéreurs et les ressorts de la valeur diffèrent selon les pôles : voyez notre page vendre un hôtel en Île-de-France, département par département.

Acquéreurs : déposez votre recherche

Vous cherchez un hôtel à vendre à Paris, murs et fonds ou murs loués ? Les hôtels qui nous sont confiés, sans annonce publique, sont proposés d'abord aux acquéreurs dont nous connaissons le projet. Indiquez-nous catégorie, nombre de chambres, secteurs et capacité d'investissement : confiez-nous votre recherche. Chaque demande est traitée de façon confidentielle.

Le parc hôtelier à Paris en chiffres

Source : INSEE, capacité des communes en hébergement touristique, 2026 (situation au 1er janvier). Colonnes par catégorie : nombre d’hôtels. Le classement en étoiles est délivré par Atout France pour cinq ans.

Comment nous menons la vente de votre hôtel

Questions fréquentes

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