Vendre un hôtel en Île-de-France, département par département

Ce que vous pouvez vendre, et à qui

L'hôtellerie francilienne en 2026

Au 1er janvier 2026, l'INSEE recense 2 458 hôtels et 166 590 chambres en Île-de-France (INSEE 2026). Paris en réunit 1 629, mais à peine plus de la moitié des chambres : 87 546. Hors de la capitale, les hôtels sont moins nombreux et plus grands : 829 hôtels et 79 044 chambres, soit 95 chambres en moyenne, contre 54 à Paris. Ils se sont construits autour des aéroports, des parcs de loisirs et des quartiers d'affaires.

Par le nombre de chambres, les Hauts-de-Seine viennent en tête après Paris (192 hôtels, 17 532 chambres), devant la Seine-et-Marne (130 hôtels, 15 304 chambres), portée par Val d'Europe, la Seine-Saint-Denis (107 hôtels, 12 634 chambres), entre Saint-Denis et Tremblay-en-France, et le Val-d'Oise (99 hôtels, 11 386 chambres), tiré par Roissy-en-France. Suivent le Val-de-Marne (90 hôtels, 7 965 chambres), les Yvelines (123 hôtels, 7 637 chambres) et l'Essonne (88 hôtels, 6 586 chambres).

Le très haut de gamme reste parisien : 117 des 124 hôtels 5 étoiles de la région sont à Paris. Hors de Paris, on compte 332 hôtels 3 étoiles, 187 hôtels 4 étoiles, 182 hôtels 1 ou 2 étoiles et 121 hôtels non classés (INSEE 2026). Hôtels sous enseigne, hôtels indépendants et hôtels bureau (sans restaurant) s'y côtoient ; sous enseigne, murs et exploitation peuvent avoir des propriétaires différents.

Les grands pôles hôteliers

La valeur d'un hôtel francilien dépend d'abord de ce qui remplit ses chambres. Les acquéreurs regardent la solidité de ce moteur de demande, l'équilibre entre semaine et week-end et la concurrence qui peut s'installer à côté.

• Paris. Le marché le plus profond : hôtels de gare, d'affaires et de grands sites.
• Roissy-Charles-de-Gaulle. Roissy-en-France est la première commune hôtelière de la région après Paris : 28 hôtels et 6 511 chambres. Avec Tremblay-en-France, Le Mesnil-Amelot et Villepinte, le pôle compte 10 241 chambres (INSEE 2026). Clientèle liée à l'aéroport et aux salons du parc des expositions Paris Nord Villepinte.
• La Défense. Courbevoie (13 hôtels, 2 465 chambres), Nanterre (13 hôtels, 1 436 chambres) et Puteaux (12 hôtels, 1 160 chambres) : une hôtellerie d'affaires, rythmée par la semaine de travail.
• Marne-la-Vallée et Val d'Europe. Autour de Disneyland Paris, de très grands établissements à Coupvray (3 hôtels, 3 092 chambres), Magny-le-Hongre (6 hôtels, 2 135 chambres) et Chessy (3 hôtels, 2 067 chambres), et des hôtels plus petits à Serris ou Montévrain. Clientèle de loisirs et familiale.
• Versailles. 17 hôtels et 872 chambres, dont 3 cinq étoiles : une clientèle touristique tirée par le château. L'hôtellerie d'affaires se trouve plutôt vers Saint-Quentin-en-Yvelines et Vélizy-Villacoublay.
• Orly-Rungis. Rungis (11 hôtels, 1 249 chambres), Orly et Paray-Vieille-Poste : l'aéroport, le marché d'intérêt national et les zones d'activité.
• Saclay-Massy. La gare TGV de Massy et le plateau de Saclay, ses universités et ses centres de recherche : une hôtellerie d'affaires et académique, plus modeste.

Vendre un hôtel dans chaque département

Chaque département a sa page, avec ses communes hôtelières, ses acquéreurs et ses points de vigilance :

• Hauts-de-Seine (92) : La Défense, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Clichy, Rueil-Malmaison et Nanterre, la préfecture.
• Seine-Saint-Denis (93) : Saint-Denis et la Plaine, Saint-Ouen, Bagnolet, Pantin ; Tremblay-en-France et Villepinte côté Roissy ; des hôtels de tourisme et des hôtels sociaux.
• Val-de-Marne (94) : Orly-Rungis, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Vincennes et Créteil.
• Seine-et-Marne (77) : Val d'Europe, Fontainebleau, Le Mesnil-Amelot côté Roissy, Melun.
• Yvelines (78) : Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Quentin-en-Yvelines, Vélizy-Villacoublay.
• Essonne (91) : Massy, le plateau de Saclay, Paray-Vieille-Poste côté Orly, Évry-Courcouronnes.
• Val-d'Oise (95) : Roissy-en-France, Cergy-Pontoise, Argenteuil.

Qui achète un hôtel en Île-de-France

Les acquéreurs changent selon ce que vous vendez et selon le pôle :

• Les exploitants indépendants et les familles hôtelières, qui achètent murs et fonds pour s'installer ou s'agrandir. Leur banque lira vos comptes de près.
• Les groupes hôteliers et les franchisés multi-sites, qui cherchent un emplacement précis : une gare, un aéroport, un quartier d'affaires, un parc des expositions.
• Les investisseurs en murs (foncières, foncières familiales, investisseurs privés), qui achètent un loyer, un exploitant et une durée de bail, et comparent l'hôtel à leurs autres placements.
• Les repreneurs qui rénovent et repositionnent : changement de catégorie, d'enseigne ou de clientèle, avec un budget de travaux qu'ils déduiront du prix.

Vendre son hôtel discrètement, même hors de Paris

Un hôtel qui « est à vendre » se sait vite. Dans un pôle comme Roissy, La Défense ou Val d'Europe, les établissements se connaissent : directeurs, équipes et fournisseurs passent de l'un à l'autre. Le personnel s'inquiète, les concurrents en profitent, et une annonce sur un portail, même sans nom, se reconnaît à quelques photos.

Notre méthode est inverse : aucune annonce publique, une présentation sans nom ni adresse, un engagement de confidentialité signé avant toute information précise, la capacité financière de l'acquéreur vérifiée avant les visites, et un seul intermédiaire, pour que l'hôtel ne circule pas. FLAGSHIP l'applique depuis 2013 ; son dirigeant, Dan Bokobza, a animé un site consacré aux immeubles et aux hôtels sur les mêmes principes : réseau de notaires, acquéreurs qualifiés approchés un par un.

La discrétion n'efface pas les obligations. Quand la vente porte sur le fonds (vente des murs et du fonds), dans les entreprises qui n'ont pas de comité social et économique doté d'attributions économiques, c'est-à-dire de moins de cinquante salariés, chaque salarié doit être informé au plus tard un mois avant la vente, pour pouvoir présenter une offre ; la vente peut intervenir plus tôt si tous les salariés ont fait savoir qu'ils n'en présenteraient pas (article L141-23 du code de commerce, version issue de la loi du 26 mai 2026). Nous plaçons cette étape quand l'acquéreur est identifié et la négociation avancée.

Ce qui fait la valeur d'un hôtel francilien

Un hôtel se valorise sur ce qu'il produit, pas au mètre carré. Nous croisons le multiple d'EBE ou d'EBITDA retraité, l'approche par le chiffre d'affaires et par la chambre, la valeur des murs par le loyer soutenable capitalisé au rendement attendu par les investisseurs, et la comparaison avec les rares ventes connues. Nous ne publions pas de multiples « types » : chaque hôtel a les siens.

Pèsent aussi : la dépendance à un seul moteur de demande, l'accès aux transports, le classement Atout France (valable cinq ans) et son échéance, la conformité de l'établissement recevant du public (type O pour un hôtel) et le dernier avis de la commission de sécurité, la destination de l'immeuble au plan local d'urbanisme (le code de l'urbanisme distingue, depuis le 1er juillet 2023, une sous-destination « hôtels ») et, pour des murs loués, la durée restante du bail. L'estimation est offerte en cas de mandat exclusif.

Le parc hôtelier en Île-de-France en chiffres

Source : INSEE, capacité des communes en hébergement touristique, 2026 (situation au 1er janvier). Colonnes par catégorie : nombre d’hôtels. Le classement en étoiles est délivré par Atout France pour cinq ans.

Comment nous menons la vente de votre hôtel

Questions fréquentes

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